La actual reforma de la ley de costas pretende un aprovechamiento económico del litoral sostenible en el tiempo y respetuoso con la protección medioambiental. Pero introduce cambios que, si bien otorgan más seguridad jurídica, certeza y claridad, al tiempo que resuelven los problemas que a corto plazo planteaba la legislación anterior, disminuyen en la práctica las posibilidades de preservación de la franja litoral.

La ley de costas vigente hasta el momento fue aprobada en 1988 y supuso entonces notables cambios en relación con el régimen anterior. Sin embargo, en aquel tiempo el legislador fue prudente y optó porque tales cambios no fuesen inmediatos sino que se demorasen en el tiempo. Esto ha tenido como resultado una aplicación conflictiva de la norma, e incluso su inaplicación: la ley de 1988 no ha conseguido imponerse sobre realidades sociales consolidadas y por eso el Gobierno ha considerado que debe ser corregida. Por otro lado, la ley de 1988 ha creado una destacada inseguridad jurídica, que llegó a provocar que el Parlamento Europeo instase en 2009 a las autoridades españolas “a que revisen urgentemente y, en su caso, modifiquen la Ley de Costas a fin de proteger los derechos de los legítimos propietarios de viviendas y de aquellos que poseen pequeñas parcelas en zonas de la costa que no tienen un impacto negativo sobre el medio ambiente costero…”.

Puntos básicos de la reforma
1.- Clarificación y concreción en la delimitación del concepto de dominio público marítimo-terrestre y mejora del procedimiento de deslinde.

El litoral es la franja de terreno en la que se encuentra el mar con la tierra. La Constitución Española establece que dicho litoral, incluyendo la zona marítimo-terrestre, las playas y el mar territorial, será en todo caso dominio público. Delimitar hasta dónde llega este dominio público es, por tanto, fundamental, más si se tiene en cuenta que el litoral de España es la zona más densamente poblada y en la que se concentran las actividades económicas más estratégicas de la nación, como el turismo y la pesca.

La ley establece que la zona marítimo-terrestre se fijará hasta donde alcancen las olas en los mayores temporales conocidos a partir de los criterios técnicos que se establezcan, añadiendo mayor certeza, seguridad y uniformidad en los deslindes.

La principal novedad que se introduce respecto de la zona de servidumbre de protección es que se prevé reducir el ancho de esta servidumbre de 100 metros a 20 metros en relación con los núcleos de población que sin ser suelo calificado como urbano, sí tenían en 1988 las características propias de él. Esta reducción se contempla también, como posibilidad excepcional, en los márgenes de los ríos hasta donde sean sensibles las mareas, para evitar que en los tramos alejados de la desembocadura se genere, por defecto, una servidumbre de 100 metros.

Se especifica que los terrenos inundados artificialmente no pasarán a ser dominio público, salvo que antes de la inundación ya fueran bienes demaniales, con la precisión de que en cualquier caso formarán parte del dominio público cuando sean navegables. Con respecto a las urbanizaciones marítimo-terrestres se garantiza que los canales navegables sean dominio público y que el instrumento de ordenación territorial o urbanística prevea, a través de viales, el tránsito y el acceso a los canales.

La eficacia en la protección y defensa del dominio público marítimo-terrestre impone que se establezca como obligatoria la inscripción de estos bienes, con el propósito de lograr la concordancia entre la realidad física de la costa y el Registro de la Propiedad. La reforma también garantiza la constancia registral del proceso administrativo de deslinde, mediante la anotación marginal en la inscripción de todas las fincas que puedan resultar afectadas por este. Con esta medida se consigue que los ciudadanos, en general, y los adquirentes, en particular, dispongan de la información exacta sobre los terrenos que están en dominio público o que pueden pasar a formar parte de él.

2.- Limitaciones a la propiedad privada de los terrenos contiguos al dominio público o incluidos en el mismo:

En relación con el uso de las playas, se determina que el posterior desarrollo reglamentario establezca un régimen diferenciado para los tramos de playa urbanos —los contiguos con suelos urbanizados— y para los tramos de playa naturales —los contiguos a espacios protegidos o suelo rural—. A estos últimos se les impone un nivel de protección alto, restringiendo las ocupaciones. Resulta clave mantener en su estado natural a aquellas playas distantes de los núcleos urbanos y preservar el uso común en las playas urbanas.

A los titulares de edificaciones que ocupen legítimamente la zona de servidumbre de protección se les permitirá realizar las obras de reparación, mejora, modernización y consolidación, siempre que no impliquen un aumento de volumen, altura ni superficie. Esto no es nuevo, pero ahora se sustituye la autorización administrativa autonómica por una declaración responsable, en la que tendrán que incluir que tales obras cumplen con los requisitos de eficiencia energética y ahorro de agua que reglamentariamente se determinen.

Con ello se evita yuxtaponer la autorización autonómica a la licencia municipal. En cualquier caso, la Administración General del Estado podrá suspender en vía administrativa los actos y acuerdos adoptados por las entidades locales que afecten a la integridad del dominio público marítimo-terrestre o de la servidumbre de protección. Se trata de posibilitar una actuación cautelar rápida y eficaz que evite la ejecución de un acto ilegal, sin perjuicio de que en el plazo de diez días deba recurrirse el mismo ante los tribunales de lo Contencioso-Administrativo.

3.- Modificación de las reglas que rigen las concesiones y autorizaciones sobre el dominio público marítimo-terrestre.

La prórroga de las concesiones existentes queda sometida a un informe ambiental que deberá determinar los efectos que la ocupación tiene para el medio ambiente. Por tanto, la continuidad de la ocupación depende de que la concesión sea ambientalmente sostenible.

Se modifica el plazo máximo de duración de las concesiones que pasa a ser de setenta y cinco años y se permite la transmisión de las concesiones. En el caso de herencias, se amplía de uno a cuatro años el plazo para que los herederos notifiquen su voluntad de subrogarse en la concesión. Así se evita el riesgo de que se produzca la pérdida del derecho por el transcurso de un plazo tan breve como el de un año, sobre todo teniendo en cuenta las dificultades que puedan tener los extranjeros. En el caso de las transmisiones inter vivos, su validez requiere la previa autorización de la Administración.

Licenciado en Derecho por la Universidad de  Barcelona, Carlos Prieto Cid complementa su formación con cursos de postgrado en las Universidades de Heidelberg (Alemania), Friburgo (Suiza) y Saarbrücken (Alemania). Es fundador de Tarracoiuris Abogados, despacho situado en Tarragona desde 1994 e integrado en la prestigiosa red internacional de despachos Eurojuris. Tarracoiuris Abogados –que obtuvo la certificación de calidad ISO en 2005- cubre la mayoría de las especialidades jurídicas, representando los intereses de una clientela abiertamente internacional, gracias especialmente a sus conexiones exteriores y al dominio de todas las lenguas transnacionales de Europa (español, francés, inglés, alemán y ruso).