“La titulización es un proceso financiero por medio del cual se transforman unos activos generalmente ilíquidos (créditos/préstamos) en títulos o valores negociables, mediante su cesión a un fondo de titulización, quien a su vez emite unos bonos de titulización para su colocación entre inversores institucionales. De esta manera, las entidades venden todo o parte de sus riesgos para obtener nueva financiación con la que seguir desarrollando su negocio sin necesidad de acudir a otras vías, como ampliaciones de capital”. Es parte de la respuesta de Fernando Tejada, director del departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España a una consulta, que también había sido formulada a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

“De conformidad con la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, la titulación de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración”, subraya la respuesta.

Esta aclaración del Banco de España implica que la entidad que ha titulizado una hipoteca deja de ser la acreedora de ésta y, por tanto, pierde el derecho a reclamar sobre el crédito.

“Muchos de los desahucios practicados por las entidades financieras serían nulos al haber dejado de ser acreedores tras la titulización del crédito”, señala Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, el despacho especializado en derecho bancario y financiero. “La Ley de Enjuiciamiento Civil es clara: han perdido la legitimidad activa procesal”, insiste.

Navas aconseja a los titulares de hipotecas que se encuentren inmersos en un procedimiento de desahucio que “presenten un escrito para que el juez requiera la legitimidad”. ¿Y para los que ya han sido ejecutados y subastado su inmueble? “Lo mismo: que requieran la legitimidad porque de no existir, su subasta sería nula porque quien instó el lanzamiento o la subasta no era realmente el titular del crédito”, señala el socio-director de Navas & Cusí.

Además, en caso de haber sido titulizado a un fondo ‘buitre’ puede ocurrir que el crédito ha sido cedido con una quita aunque se reclame por el 100% de su importe. “Una actuación que podría calificarse de enriquecimiento injusto y abuso de derecho”, precisa Navas.

Más transparencia en las cesiones de crédito

“El problema legal de fondo es que las cesiones de crédito mediante titulización no son transparentes”, explica este experto. Las entidades no tienen obligación legal de comunicar la cesión a un tercero y los fondos de titulización, además de carecer de personalidad jurídica, no están obligados a informar a Registro Mercantil de sus activos, argumenta.

Ni las entidades, ni los supervisores (Banco de España y CNMV) informan de los préstamos hipotecarios que han sido titulizados ni de las carteras de los fondos de titulización.

En este sentido, el Banco de España, en la contestación a la consulta antes mencionada, precisa que “de la normativa aplicable a la titulización de préstamos no se desprende que los deudores tengan que ser informados en ningún momento, ni de la incorporación, ni de la baja de sus préstamos a un fondo de titulización”. “Además, nada se opone a que la titulización se refiera únicamente a una parte del préstamo hipotecario”, añade.

“Puede que no tengan obligación de informar al hipotecado, pero al juez claro que deben de informar”, señala Juan Ignacio Navas. Este experto propone que el Banco de España obligue a hacer transparentes las cesiones de crédito.

“De esta manera evitaríamos situaciones en las que las entidades puedan personarse sin la debida legitimidad activa procesal”, subraya. “Tratándose de un bien de tanta trascendencia económica y social como la vivienda, lo lógico es que dicha transmisión del crédito quedara de manera obligatoria públicamente reflejada para una defensa efectiva del derecho de los consumidores hipotecarios”, concluye Navas.