La nueva Ley Hipotecaria pretende prohibir los incentivos comerciales a la sucursal

12/01/2017

Miguel Ángel Valero. La Directiva comunitaria, que debería estar transpuesta desde marzo de 2016, "obliga a informar con transparencia de las ofertas existentes en el mercado”, recuerda Juan Ignacio Navas, del bufete Navas & Cusí.

La reforma de la Ley Hipotecaria, de la que el ministro de Economía, Luis de Guindos, informará en el Consejo de Ministros del 13 de enero, pretende prohibir los incentivos comerciales a los empleados de las sucursales por la colocación de estos créditos. La medida tiene un doble objetivo. Por un lado, evitar un inadecuado asesoramiento al cliente. Y por otro, impedir que el banco asuma excesivos riesgos con las hipotecas, como sucedió antes de la crisis.

El proyecto de ley se encuentra actualmente en elaboración y quiere aprovechar la transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014, cuyo plazo venció el 21 de marzo de 2016, reprocha Juan Ignacio Navas, socio-director del bufete especializado en Derecho bancario y europeo Navas&Cusí.

El ministro de Economía, Luis de Guindos, anunció en el Spain Investors Day que la reforma busca incrementar la transparencia en el proceso de contratación de una hipoteca y una mayor protección del consumidor.

En este sentido, el proyecto de ley quiere suprimir también la comisión por amortización anticipada de la hipoteca. En el anteproyecto de ley que se sometió audiencia pública entre el 26 de julio y septiembre de 2016 se limita esta comisión al 0,5% «del capital reembolsable anticipadamente» si esa devolución antes de tiempo se producía a lo largo de los 3 primeros años de vigencia de la hipoteca, y al 0,25% si es durante los 5 primeros. Y el banco no puede aplicar comisión alguna a partir del 6º año.

La norma quiere reforzar el derecho del cliente a cambiar de divisa en su hipoteca, que ha sido uno de los grandes problemas detectados en los préstamos multidivisa suscritos para la financiación de la compra de la vivienda.

Se prohíbe la vinculación de productos, generalmente seguros Multirriesgo Hogar y de Vida Amortización, con la hipoteca. En el anteproyecto de ley se prohíben las ventas vinculadas “salvo que beneficien al usuario”.

No se impide al banco ofrecer varios productos junto al préstamo e, incluso, incentivar su contratación con precios más ventajosos, pero si hace esto debe informar al cliente de las condiciones de cada uno de ellos de forma separada.

Informar de todas las ofertas

Juan Ignacio Navas, socio-director del despacho Navas & Cusí, espera que los errores del anteproyecto de ley sometido a audiencia pública “hayan sido corregidos”. Juan Ignacio Navas critica que el anteproyecto no incluyera lo que considera “medular” de la Directiva: que los bancos estén obligados a informar al cliente de todas las ofertas hipotecarias existentes en el mercado.

“El ministro ha hablado de una regulación que obligará a la transparencia. Esperemos que incluya la obligación de transparentar todas las ofertas que existen en el mercado. En caso contrario estaríamos ante una trasposición parcial e insuficiente”, señala Navas. Este experto alude a la disposición adicional 6ª del anteproyecto, que reconoce abiertamente que el texto “incorpora parcialmente” la Directiva comunitaria. “Los Estados miembros están obligados a trasponer plena e íntegramente, no parcialmente, una Directiva”, aclara Navas.

En este sentido, en el anteproyecto no figura otra de las novedades de la Directiva: los 7 días de reflexión y 7 días posteriores a la firma de la hipoteca para un posible arrepentimiento. “Son cautelas y garantías que el legislador comunitario estableció para el consumidor europeo. El legislador español no puede excepcionar al consumidor nacional”, razona Navas.

Este experto detecta también una colisión de la futura norma hipotecaria con la Directiva comunitaria de Protección de Datos, que impide la cesión de datos a terceros. El anteproyecto de ley preparado por Economía contempla que los bancos pueden acceder a «informes públicos de riesgo siempre que hayan solicitado un préstamo con la entidad u ostenten algún tipo de riesgo u obligación de pagar.” «¿No pueden ceder datos las entidades privadas pero sí puede un registro público ceder datos a una entidad privada en los casos de riesgo hipotecario? No parece que tenga mucho sentido prohibir lo menos y permitir lo más”, señala el socio-director de Navas&Cusí.

Juan Ignacio Navas alerta de algunas lagunas «preocupantes», como la información precontractual, los criterios de evaluación de solvencia y la exigencia de formación y cualificación profesional. “El anteproyecto lo dejaba para un posterior desarrollo reglamentario. Esperamos que el proyecto de ley anunciado por el ministro sea más específico”, precisa.

Lo mismo sucede con el precio de las hipotecas. El anteproyecto de ley establece que los tipos de interés no pueden ser modificados, “salvo mutua acuerdo”, lo que choca de lleno con la doctrina de la asimetría en la relación entre cliente y banco establecida por el Tribunal Supremo.

Goirigolzarri pide no legislar contra el 98% de los hipotecadis

El presidente de Bankia, José Ignacio Goirigolzarri, aplaude la intención del Gobierno de impulsar una nueva ley hipotecaria para empezar desde un situación de partida «clara y definitiva», pero avisa que no se puede legislar «en contra» del 98% de los hipotecados.

Durante su intervención en un foro organizado por ‘El Confidencial’ y Pimco, Goirigolzarri defiende el actual sistema pese a las polémicas surgidas en torno a las cláusulas suelo y los gastos hipotecarios: Q»Tenemos que preservar un mercado hipotecario que en España ha sido extraordinario para el 98% de las personas».

El presidente de Bankia cree que no se tiene que legislar pensando en preservar al 2% de los hipotecados que se han visto afectados por los desahucios y «en contra» del 98%. EPero reconoce que los bancos deben hacer autocrítica porque los desahucios «sobrepasaron a todos» durante la crisis.

Para ese porcentaje «muy pequeño» afectado por los desahucios por la crisis económica, Goirigolzarri defiende «soluciones asistenciales»

El presidente de Bankia pide «rapidez» al Gobierno a la hora de impulsar la nueva ley hipotecaria, porque es «el mejor del mundo», ya que su eficiencia ha posibilitado mejorar el bienestar de «muchos» españoles. «El acceso a la vivienda en España ha sido absolutamente generalizado», ha valorado. «España ha tenido, en toda la crisis y antes, las hipotecas más baratas de Europa», concluye.

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