La evolución de la crisis sanitaria nos ha ido introduciendo en el último año y medio en una nueva normalidad con la que empiezan a convivir los agentes sociales. Esto ha permitido que, con diversos grados de aplicación, la actividad económica se haya ido activando, y con ella, el mercado inmobiliario. Sin embargo, si nos fijamos en el caso concreto del alquiler, marzo de 2020 supuso un parón que agudizó algunos de los aspectos más ineficientes de su modelo de funcionamiento en España. Es interesante profundizar en ellos, para poner en contraste los desafíos a los que se enfrenta el alquiler en esta nueva etapa si el objetivo es continuar en una senda similar al del conjunto del mercado europeo.

Cuando pusimos en marcha Avalisto siempre tuvimos claro que el calentamiento de los precios se debía a que los propietarios y los inquilinos se encontraban en posiciones muy dispares dentro del mercado. Un propietario podía proponer con relativa facilidad condiciones de acceso a su vivienda sin temor a quedarse sin ofertas de inquilinos. Las zonas céntricas tenían una oferta muy restringida que favorecía un techo altísimo a la hora de fijar los precios.

La alineación de objetivos entre las partes es lo que va a favorecer que los precios vayan acomodándose, siendo más accesibles. En concreto, hemos visto que fórmulas como la regulación de precios es menos efectiva que el cambio en las preferencias residenciales de los inquilinos. Con el late motiv de la pandemia, hemos constatado que las zonas periféricas, incluso fuera de los límites de las comunidades, se han ido convirtiendo en el destino preferido de las familias. Asimismo, la reinserción de viviendas de alquiler vacacional en el mercado residencial también ha conseguido aumentar el tamaño de la oferta.

¿El resultado? Barcelona y Madrid ya han registrado rebajas en el precio medio del alquiler superiores al 8% en el último año, según la central de datos del portal inmobiliario Idealista.

Más inversión profesional
Aunque los datos difieren según las fuentes consultadas, entre el 90% y el 95% de las viviendas que se alquilan en nuestro país pertenecen a particulares. No es una realidad que nos resulte ajena, dado que el grueso de nuestro negocio de alquiler residencial se corresponde con esta imagen.

No obstante, existe un aumento del interés en inversión colectiva vía fondos, Socimis y otros tenedores. Lo vemos a diario en noticias del sector y, también en este caso, lo hemos registrado en primera persona en nuestras operaciones.

Este tipo de aproximación va a ser relevante en la próxima década. La profesionalización de la propiedad puede llevar aparejada cierta impersonalidad en el trato con el casero, pero también va a favorecer una oferta más competitiva, cualificada y con mayor nivel de servicio para los inquilinos. Por su parte, y volviendo al punto anterior, supone una ventana para el aumento del parque de viviendas.

Seguridad jurídica
Términos surgidos durante la pandemia, como “cadena de solidaridad”, son neologismos de un problema que venía de largo. La regulación del mercado debe ir encaminada a garantizar los derechos de todos sus actores, sin crear asimetrías, pues podríamos volver a restringir la cantidad de inmuebles disponibles para alquiler. En este sentido, las reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que limitaban el número de fianzas que debían aportar los inquilinos, aportaban flexibilidad para ellos, evitando la pignoración de un dinero de forma ineficiente.

Por su parte, las moratorias de las rentas deben ser medidas paliativas concretas en duración y forma que también ofrezcan garantías al propietario. En esta línea, parece más recomendable favorecer un aumento de la oferta de alquiler social para las familias más desfavorecidas, en vez de proyectar estos problemas sociodemográficos contra una parte de la población.

La falta de medidas más certeras en tiempo y forma para situaciones como la okupación o los actos de vandalismo en el inmueble, son también claves para conseguir un mercado completamente funcional.

Momento para innovar
La tecnología que utiliza el mercado inmobiliario ha recibido pocas innovaciones de calado desde los portales inmobiliarios. No se pretende restar relevancia ni utilidad al uso de software inmobiliario presente en muchas agencias, simplemente hay que señalar que se basa en especializar herramientas en lugar de proponer cambios en la forma de hacer las cosas.

En este sentido, la digitalización del sector incorporando tecnologías disruptivas permitirá poner en valor aquellas soluciones que aporten valor real para el usuario eliminando costes intermediarios. Por ejemplo, sabiendo trazar y seguir con mayor profundidad el momento en el que se encuentren inquilino y propietario para ofrecer soluciones concretas y personalizadas. Dicho de otra manera: si usted fuese un agente inmobiliario especializado en alquiler, ¿organizaría visitas a un inmueble cuya renta excediese en un 40% la tasa de esfuerzo real que sus inquilinos pueden soportar?

Quisiera enlazar esta última reflexión con el punto anterior. Según la firma Mendez Lit, el 80% siente inseguridad a la hora de alquilar su vivienda. El desconocimiento de los posibles arrendatarios alimenta el clima de ineficiencia que venimos desarrollando en estas líneas. Pero eso no tiene por qué ser así.

La tecnología en este aspecto ha demostrado que existen soluciones transversales para aportar certeza a los propietarios respecto a sus inquilinos, sin vulnerar tampoco los derechos a la privacidad ni el bolsillo de los segundos. La capacidad de seguir desarrollando herramientas para detectar a los mejores inquilinos será crucial para fomentar un mercado maduro, sano y eficiente en esta nueva economía de la era pospandemia.

Raúl Pérez Acebo es presidente ejecutivo de Avalisto (@avalistospain). Avalisto combina tecnología y equipo humano para lograr que los propietarios pueden alquilar sus inmuebles y locales de forma más rápida y segura, y los arrendatarios acceder a la vivienda que deseen sin grandes desembolsos en fianzas ni garantías adicionales. Esta proptech española especializada en protección de alquileres ha creado una plataforma de venta automatizada de seguros inmobiliarios. Lo hace en un contexto de auge del seguro por impago de alquiler, cuya contratación se ha disparado en los últimos meses. En Avalisto se han firmado entre enero y abril de 2021 las mismas pólizas que durante todo el año anterior.