Tras la publicación en el BOE de la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda, que entró en vigor el 26 de mayo y que modifica especialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos, Carlos de la Sierra, abogado en reclamador.es, resuelve las principales cuestiones que los usuarios le han planteado a la compañía online de servicios legales a través de su canal de atención al clientes y las redes sociales.

Pregunta: ¿En qué consiste la Ley de Vivienda?

Respuesta: Es una ley que establece medidas con el objetivo de aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler y apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables en el acceso a la vivienda.

Incluye, además, mecanismos para que las comunidades autónomas y municipios puedan contener o reducir el precio del alquiler y a aumentar el parque de vivienda en alquiler social.

La ley no está exenta de polémica, ya que, desde el sector privado, tanto empresas como portales y analistas del sector inmobiliario ya han manifestado su desacuerdo con dicha ley y, alertan, que las medidas regulatorias pueden tener como consecuencia una disminución de la oferta de vivienda.

Pregunta: Estoy buscando un piso para alquiler y la inmobiliaria me pide un mes de renta para pagar sus honorarios, ¿es legal?

Respuesta: No, no es legal. Si anteriormente ya era una práctica cuestionable, puesto que el servicio de gestión inmobiliaria lo ha contratado el arrendador y es a éste a quien le realizan el servicio, ahora es ilegal. La ley de la vivienda ha modificado la Ley de Arrendamientos Urbanos que ahora en su artículo 20.1 establece: “(...) Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”, es decir, lo pagará el propietario de la vivienda.

Puede darse el caso que las inmobiliarias sigan forzando a los posibles arrendatarios a pactar el pago de estos honorarios. Si esto te sucede y no quieres quedarte sin el piso, mi recomendación es que quede constancia de dicho pago. Realiza el pago por transferencia bancaria indicando como concepto que se refiere a los honorarios de la agencia inmobiliaria por la gestión del arrendamiento. Si el pago es en metálico solicita que te hagan un recibo. De esta manera, una vez firmado el contrato de alquiler, podrás reclamar la devolución abonada a la agencia inmobiliaria. Primero tendrás que realizar una reclamación extrajudicial exigiendo la devolución y, si no surge efecto, presentar una demanda de juicio verbal por reclamación de cantidad. En caso de que la cantidad exigida sea inferior a 2.000€ no será necesaria la intervención de abogado y procurador, aunque siempre es aconsejable contar con la asesoría de un experto.

Pregunta: Me han dicho que con la nueva ley mi casero no puede subirme el precio ¿Es cierto?

Respuesta: No, no es así. Lo que se venía haciendo hasta ahora es actualizar la renta al IPC, pero, dado el contexto inflacionista que estamos viviendo, la nueva regulación ha optado por limitar esta actualización de precio para que no haya subidas muy acusadas de los precios del alquiler. Como medida extraordinaria, los alquileres no podrán subir más de un 2% este año y un 3% el que viene. Estas subidas no son obligadas, sino que son las máximas en ausencia de pacto entre las partes.

A partir del año 2025 se fijará un porcentaje límite a la actualización de las rentas y que será inferior siempre al IPC.

Pregunta: Yo vivo en Madrid, ¿Aquí también se aplica la ley?

Respuesta: Sí, la ley aplica en todas las comunidades. Además, en áreas en las que el pago del alquiler suponga un gran esfuerzo económico para los inquilinos, las Comunidades pueden solicitar la calificación de zona tensionada. Para que un área sea considerada zona tensionada, el coste de la hipoteca o el alquiler debe superar el 30% de los ingresos medios de los hogares de ése ámbito y/o que el alquiler haya subido un 5% sobre el IPC en los últimos años. Previsiblemente estas circunstancias se pueden dar en grandes ciudades.

La declaración de zona tensionada conlleva que las administraciones implicadas en esas zonas elaboren un plan de medidas para corregir los desequilibrios en el mercado de vivienda durante esos tres años, ya sean de carácter regulatorio o implementación de ayudas al alquiler.

Pregunta: Soy propietaria y tengo alquilada una vivienda a estudiantes, ¿en qué me afecta?

Respuesta: En primer lugar, a la limitación de precios que hemos comentado: los alquileres no podrán subir más de un 2% este año y un 3% el que viene.

Por otro lado, se aplican incentivos fiscales a los propietarios:

• En los nuevos contratos de arrendamientos en zonas tensionadas que se firmen a partir del 1 de enero de 2024 tendrán una deducción de hasta el 90% en el IRPF sobre el rendimiento neto. Para obtener esta deducción máxima del 90%, el propietario deberá aplicar una reducción de un 5% respecto del precio del anterior contrato y siempre que la vivienda esté situada en una zona tensionada.

• Una deducción del 70% sobre el rendimiento neto cuando se trate de una incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zona tensionada y se alquile a jóvenes de entre 18 y 35 años.

• Una deducción del 60% si no se cumplen los requisitos anteriores pero la vivienda ha sido objeto de una rehabilitación que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la celebración del contrato.

• En el resto de los casos, la deducción de carácter general será del 50%

Pregunta: ¿Por qué no se aplica también al alquiler de habitaciones?

Respuesta: Este tipo de alquileres no está protegido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y se siguen rigiendo por el Código Civil cuyos contratos se establecen a voluntad de las partes. Tampoco se rigen por la LAU los arrendamientos de viviendas turísticas. Este tipo de contratos de alquiler de habitaciones carecen de contenido legal mínimo, de hecho, no es necesario que estén por escrito. Los deberes y obligaciones de cada parte, así como la duración del contrato o el precio del mismo, queda a voluntad de propietario e inquilino.