Una de cal y otra de arena en las previsiones del mercado hipotecario para este ejercicio. Aunque no sufrirá un desplome como el registrado en 2011, con un 32,6% que hace historia (es el mayor descenso desde que se tienen estadísticas sobre concesión de hipotecas para la adquisición de viviendas), el crédito no mejorará. El presidente de la Asociación Española de la Banca (AEB), Miguel Martín, explica que difícilmente el crédito puede crecer con «una economía que se derrumba«, que se enfrenta a un año «de recesión profunda«, que puede caer «probablemente más del 1 %«, y que se suma a una situación similar hace tan sólo tres años, y además el paro supera el 25%.

Es evidente que en 2011 el mercado hipotecario español sufrió su peor periodo desde que estalló la crisis financiera en el verano de 2007 en Estados, por el hundimiento del segmento de hipotecas subprime en Estados Unidos. Se concedieron 409.337 créditos, el 32,6% menos que en 2010, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

El dato, además de ser malo por sí mismo, supone una fuerte aceleración del ritmo de caída de las operaciones de financiación de la adquisición de viviendas. Ese 32,6% multiplica por cuatro el 7% de descenso registrado en 2010, es 10,6 puntos superior a la caída experimentada en 2009 (22%) y más de medio punto por encima de la de 2008, que fue del 32%.

Además, durante todos los meses del pasado ejercicio se registraron descensos, con lo que la concesión de hipotecas sobre viviendas acumula ya 20 meses consecutivos de bajadas. Y no se espera un comportamiento mucho mejor a lo largo de este año.

El crédito hipotecario se desploma porque también lo hace la compraventa de viviendas. Los datos del INE muestran que estas operaciones cayeron en 2011 el 17,7%, hasta las 361,831 transacciones. Además, esa disminución de la actividad hipotecaria se agrava por dos factores: el descenso del precio de los pisos y que la banca ya no financia el 100% del valor de tasación de las viviendas. En 2011, el importe medio de una hipoteca se situó en 111.950 euros, un 4,3% menos que el ejercicio precedente.

El capital prestado bajó un 35,5%, hasta los 45.825 millones de euros. Las cajas concedieron el 44,2% de las hipotecas, frente al 42,1% de los bancos (el 17,7% restante se reparte entre cooperativas de crédito y cajas rurales y otras entidades). Pero los bancos superan a las cajas en capital prestado a sus clientes para comprar una vivienda: 46,2% frente a 39,7%.

La reforma financiera, con nuevas exigencias de dotaciones para sanear precisamente los activos inmobiliarios en manos de los bancos, provocará que las entidades pongan más pisos a la venta, y con mayores descuentos, lo que sin duda animará el alicaído mercado inmobiliario. Pero no es sólo problema de oferta, también de demanda. No hay compradores, ni crédito para los que quieren una vivienda.

Más modificaciones

La crisis se ha notado también en que aumentaron el 29,4% las modificaciones de las condiciones de las hipotecas ya suscritas. De las 339.640 modificaciones que se produjeron en 2011, el 37,7% se debieron a cambios sobre los tipos de interés. Desde que comenzó la crisis, las grandes entidades financieras han renegociado los créditos de unos 400.000 clientes.

El porcentaje de hipotecas vinculadas a un tipo de interés fijo se redujo todavía más, pasando del 4,6% en 2010 al 2,8% del total.

Más operaciones de cédulas hipotecarias

«Para que fluya el crédito tienen que volver a funcionar los mercados monetarios y de financiación mayorista«, opina el presidente de la patronal bancaria. Miguel Martín ha garantizado que cuando el sistema financiero haya terminado su saneamiento y haya una mínima demanda de crédito, «la banca estará dispuesta a atenderla«.

Y aquí las previsiones son mucho mejores, apoyadas en los excelentes resultados de 2011. El volumen total de títulos hipotecarios admitidos a cotización experimentó un incremento del 46% y alcanzó los 92.045 millones de euros, informó la Asociación Hipotecaria Española (AHE). El saldo vivo de títulos hipotecarios en circulación al final del ejercicio se incrementó un 2,1% en relación al año anterior, para situarse en los 535.115 millones.

En la Asociación Hipotecaria explican que los mercados financieros han estado sometidos a lo largo del pasado ejercicio a una elevada volatilidad, vinculada, principalmente, con la crisis de deuda soberana provocada por los problemas de pago de Grecia. Pero en el último trimestre del año, las decisiones de control presupuestario del Eurogrupo y la reactivación del programa de compras de cédulas hipotecarias por parte del Banco Central Europeo (BCE) generaron una cierta recuperación de los mercados.

Eso se ha notado en los primeros pasos del ejercicio en curso, en los que según la AHE se han producido “importantes operaciones de emisión de títulos en el mercado nacional«, fundamentalmente cédulas hipotecarias. Y todo apunta a que si este año va a seguir siendo malo en concesión de hipotecas, será mejor que 2011 en emisión de títulos respaldados por estos créditos.