El ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, ha propuesto recientemente en el Parlamento, la creación de un Código de Buenas Prácticas para intentar dar solución al problema de los impagos de hipotecas en España. Según explicó De Guindos en su intervención, el Código de Buenas Prácticas se basaría en una serie de medidas de posible aplicación por parte de las entidades financieras, tales como permitir la dación en pago, como medio liberatorio del total de la deuda hipotecaria, únicamente cuando se den determinadas circunstancias. Por ejemplo, a aquellas personas de una misma unidad familiar que se encuentren en situación de desempleo, que estén en posesión de su primera vivienda y que no dispongan de rentas adicionales o patrimonio suficiente para cubrir sus obligaciones hipotecarias.

Destaca del Código de Buenas Prácticas, propuesto por el Gobierno, su carácter voluntario y no obligatorio. Se trataría, según se extrae de la intervención de De Guindos en el Parlamento, de una simple recomendación que las entidades financieras podrían o no seguir.

No son las entidades financieras un ejemplo a seguir en lo que a buenas prácticas se refiere. En estos años de profunda crisis económica se han adjudicado viviendas por el 50% de su supervalorado valor de tasación, dejando con ello a miles de familias en la calle, como si dichas entidades fueran ajenas a la crisis y a las dificultades económicas de la gente.

En cualquier caso, la medida propuesta por el Gobierno no parece que vaya a solucionar el problema. La solución pasa por hacer reformas legislativas en favor de la dación en pago, para permitir que un deudor hipotecario pueda saldar, con la entrega de su vivienda, el total de la deuda, no sólo parte de ella, y debería ser ésta una medida de obligado cumplimiento para las entidades financieras, no una simple recomendación.

El magistrado titular del Juzgado de Instrucción Número 3 de Torrejón de Ardoz ha dictado recientemente un Auto de fecha 10 de enero de 2012, admitiendo la dación en pago para saldar el total de una deuda hipotecaria. Dicha resolución se suma a las ya dictadas por Audiencia Provincial de Girona (Sección 2ª), Auto número 119/2011, de 16 septiembre, y la Audiencia Provincial de Navarra (Sección 2ª), Auto número 111/2010, de 17 diciembre, ambos con pronunciamientos en favor de la dación en pago.

Considera el magistrado, en la primera de las resoluciones anteriormente citadas, que dado el contexto y carácter excepcional de la crisis económica actual, la aplicación automática de la regulación de la ejecución hipotecaria, además de permitir a las entidades financieras llevar a cabo prácticas abusivas, puede dar lugar a un enriquecimiento injusto. Y conllevaría dejar a dichas entidades exentas de responsabilidad, cuando son éstas partícipes de la grave situación económica actual.

Se trata, por tanto, de evitar que una aplicación literal de la ley conlleve a un uso antisocial del Derecho contrario al principio de buena fe regulado en el artículo 7 del Código Civil. Es, en palabras del propio Tribunal, “la búsqueda de una decisión justa que es lo que, en última instancia, la ciudadanía espera de un tribunal de justicia”. Otros Magistrados consideran, incluso, que la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción actual, obliga a las entidades financieras a admitir la dación en pago para saldar el total de una deuda hipotecaria.

Entiendo que los jueces que se pronuncian en contra de la dación en pago, son excesivamente rigoristas a la hora de la interpretar y aplicar la ley, como si obviaran que el Derecho debe estar al servicio de la Justicia. Y aunque la concepción de lo que se considera justo o injusto es muy relativa, la mayoría de las personas coincidimos. No es justo que una entidad financiera que ha concedido un préstamo hipotecario para la adquisición de una vivienda, se acabe adjudicando el inmueble en caso de impago del préstamo, por el 60% de su valor de tasación; obtenga por la venta de la vivienda un beneficio equivalente a su valor de mercado, y aún así, el cliente le siga debiendo dinero a la entidad.

Contra la Usura

Cita el Auto emanado del Juzgado de Instrucción Número 3 de Torrejón de Ardoz, la Ley Azcárate de 23 de julio de 1908, contra la Usura. En una época de crisis financiera sin precedentes, provocada por los excesos de las entidades financieras, y con un sistema capitalista desbordado y en fase de transición, es necesario realizar una reforma urgente de la ley para permitir que una deuda hipotecaria quede totalmente saldada con la entrega de la vivienda, esto es, para permitir la dación en pago.

Javier Cárdenes Suárez es abogado del Departamento de Empresa del despacho Lagares Abogados, miembro de Eurojuris España. Técnico Superior en Administración y Finanzas. Cárdenes Suárez es especialista en Derecho Mercantil y Tributario.