“El problema de la deuda hipotecaria se resuelve con los bancos, no contra ellos”, afirma Carlos Baños, presidente de la Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (Afes). Este experto critica que “se buscan soluciones sólo cuando ya no se paga la hipoteca, faltan medidas preventivas tanto por parte del cliente como del banco”, y que la banca haya dado prioridad a resolver el problema de la deuda de constructoras y promotoras inmobiliarias que la existente con sus clientes particulares.

El 24% de las refinanciaciones de la banca (208.000 millones en 2012) son de hipotecas, pero la morosidad de estos créditos sigue subiendo, porque “desde que comenzó la crisis, se han multiplicado por cuatro las familias que no pueden pagar un a hipoteca”.

“La refinanciación no es la solución, porque alarga el problema, no lo resuelve, y sólo es viable cuando la situación económica del deudor previsiblemente vaya a mejorar en el futuro”, señala. “El mayor problema con el que se encuentra un ciudadano que no puede pagar la hipoteca no es que pierda su casa, sino la deuda con la que se queda”, argumenta el presidente de Afes.

Esta asociación fomenta la mediación entre el cliente y el banco para buscar soluciones antes de llegar a una ejecución hipotecaria, que “es la opción más costosa, económicamente pero también por su impacto social, para la banca, y la más lenta, ya que tarda entre dos años y dos años y medio”. “La Administración tiene la obligación de impulsar la mediación para resolver el problema de la deuda hipotecaria, ahí está el ejemplo de las preferentes”, insiste Carlos Baños.

Junto a la mediación, Afes propone a la banca una quita de la deuda hipotecaria, igual que se aplica a las empresas que no pueden pagar sus créditos. “A la banca le da pavor una quita, les preocupa el efecto llamada que puede tener, como sucede con la dación en pago”, señala Baños. “Prefiere hacer refinanciaciones y alargar la deuda de por vida antes que hacer una quita”, añade.

Pero, aunque resalta que “no hay soluciones mágicas ni milagros”, cree que la quita de la deuda de una hipoteca es viable si el cliente consigue un comprador para la vivienda. El banco deberá condonar la parte de la deuda que no se pueda cubrir con el importe de la venta de la casa.

“Es una solución muy compleja, y el problema es que hay pocos compradores. Pero el banco recibe dinero y se ahorra provisiones, y el cliente se quita deuda”, razona Baños. Afes ha enviado esta propuesta también al Banco de España: “Estamos esperando la respuesta”, precisa su presidente.

Situación muy complicada

Afes ha elaborado un estudio sobre la morosidad hipotecaria, que subraya el deterioro de la situación tras seis años de crisis, agravada por la pérdida de valor de las viviendas (el precio de éstas ha llegado a bajar más del 60% desde 2007). La morosidad hipotecaria de particulares está en el 5,1%, y superará el 6% en 2014 por las refinanciaciones fallidas, el incremento del paro, “verdadero generador de la mora” y por la bajada del número de hipotecas concedidas (300.000 millones menos desde el inicio de la crisis).

En los últimos cinco años han perdido su vivienda 150.000 familias, y la previsión de Afes es que se supere el listón del medio millón en 2015.

El estudio refleja que el importe medio de la deuda hipotecaria se sitúa en los 232.200 euros, frente a los 160.000 euros de 2009. Hay seis millones de hogares hipotecados, que deben a los bancos 633,482 millones. La hipoteca acapara el 77,2% del endeudamiento total de las familias.

Los primeros préstamos impagados se firmaron entre 2005 y 2007. El 66% del crédito hipotecario está respaldado por avalistas. Solamente el 6% cuenta con el respaldo de una segunda vivienda o con activos financieros pignorados. El 80% tiene un LTV (porcentaje de financiación sobre el valor de tasación) superior al 80%. “Hay hipotecas con LTV del 120%, y algunas con un crédito personal vinculado”, subraya el presidente de Afes.

Carlos Baños destaca el caso de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), participada por el Santander y BNP Paribas, en la que la hipoteca tiene un tipo de subasta que no tiene relación alguna con la tasación ni con el valor de la vivienda en el momento de la compra. Al ser superior al préstamo, la entidad trata de evitar la ejecución hipotecaria, ya que sólo puede hacerla por el 70% del tipo de subasta, “lo que supone que debería existir un sobrante una vez celebrada la subasta y que debe entregar al deudor”.

200.000 viviendas embargadas

En España hay un stock de 2,2 millones de viviendas sin vender. La banca tiene unas 200.000 viviendas embargadas, a las que hay que sumar las 166.000 ejecuciones hipotecarias a particulares que están siendo tramitadas en los juzgados. El estudio de Afes estima que el número se multiplicará hasta las 350.000, e incluso 400.000, viviendas embargadas en tres o cuatro años.

Afes, creada en el año 2006, ha conseguido hasta la fecha 1.609 casos de éxito, el 60% del total, a través de acuerdos con entidades financieras para la condonación de la deuda y otras soluciones: 150 quitas, 98 adecuaciones, 600 daciones, 716 aplazamientos de subastas.