Los bancos acumulan motivos para quejarse del tsunami regulatorio procedente de Europa (Basilea III) pero también de España. Ahora, el Banco de España ha puesto en consulta pública hasta el 6 de noviembre un proyecto de Circular que afecta a las entidades de crédito y a las sociedades y servicios de tasación homologados, y que modifica una norma con apenas tres años de vida (Circular 7/2010, de 30 de noviembre) y también otras más antiguas (Circular 3/1998, de 27 de enero, y Circular 4/2004, de 22 de diciembre.

La principal consecuencia de esta nueva Circular es que las entidades financieras tendrán que volver a tasar todos sus inmuebles. Algo que es aplaudido, lógicamente, por las sociedades de tasación, que verán incrementados sus ingresos en un momento en el que su actividad ha disminuido alarmantemente por el desplome del mercado inmobiliario. Pero que eleva los costes operativos de los bancos, que tendrán que realizar nuevas provisiones para cubrir el previsible deterioro de sus activos inmobiliarios.

Además, los bancos deberán rebajar «cautelarmente» el valor del inmueble en un 20% sobre el valor de la última tasación o revisión disponible.

En los inmuebles residenciales terminados en los que el cociente de dividir el riesgo vigente por el importe de la última tasación disponible sea superior al 70%, se deberá disponer de una tasación individual completa al menos una vez cada tres años.

En los inmuebles no residenciales, habrá que realizar una tasación individual completa al menos una vez al año cuando la operación presente un LTV (‘loan to value’, que mide el porcentaje de financiación sobre el valor de tasación) superior al 50%. Y al menos una tasación cada tres años si el LTV es igual o inferior al 50%.

 

Valoración anual en refinanciación

Cuando se produzca la reestructuración o la refinanciación de una operación, el banco deberá contar con una revisión de la valoración de la garantía con una antigüedad máxima de un año. La valoración de los activos adjudicados o recibidos en pago de deudas deberá revisarse una vez cada tres años.

La circular establece una frecuencia mínima para revisar el valor de las garantías reales tomadas como cobertura de préstamos concedidos y los activos adjudicados o recibidos en pago de deudas. Para operaciones normales y subestándar, las entidades dispondrán de una valoración con una antigüedad máxima de un año en los casos de bienes inmuebles comerciales, y de tres años en los demás casos. En las operaciones dudosas, el banco tendrá que disponer de una valoración con una antigüedad máxima de un año,

Como norma general, el Banco de España aconseja que las valoraciones de los activos deberán revisarse al menos con periodicidad anual «siempre que las condiciones del mercado u otras circunstancias indiquen que los precios de los activos puedan estar experimentando disminuciones significativas».

Las sociedades de tasación deberán informar el Banco de España de los mecanismos que hayan establecido para favorecer la independencia de la actividad de valoración de los activos y para evitar conflictos de interés con los bancos para los que hacen esas revisiones.

Créditos en divisas

En la concesión de préstamos o créditos en divisas se deben incluir unos protocolos de información adecuada sobre los riesgos que estas operaciones suponen para el cliente. La circular del Banco de España ordena que la información debe ser suficiente para que el cliente pueda tomar decisiones «fundadas y prudentes, y comprender al menos los efectos en las cuotas de una fuerte depreciación del euro y de un aumento del tipo de interés».

También establece que se deberán ofrecer a los clientes la inclusión de cláusulas contractuales o la contratación de productos financieros de cobertura de los riesgos de elevación de los tipos de interés y de cambio.