La entrada de los fondos, algunos de ellos ‘buitre’ u ‘oportunistas’, y de otros inversores internacionales de en el mercado inmobiliario español no está teniendo el efecto previsto inicialmente en la absorción del stock de viviendas generado por la crisis. “Inciden mayoritariamente en el cambio de titularidad de grandes paquetes de viviendas, ya sea en propiedad o en explotación en modalidad de alquiler, con o sin opción a compra». «Sólo en algunos casos, en zonas costeras principalmente, se produce una absorción real del stock con fines de explotación turística”, señalan los expertos de Sociedad de Tasación en “Estudio de Mercado de Vivienda Nueva. Junio 2014”.

Un dato muy llamativo, y preocupante, es que “la actividad productiva de vivienda nueva se ha reducido a menos del 5% de la que se registraba en los momentos de producción más elevada, siendo difícil encontrar promociones iniciadas recientemente”. El mercado se circunscribe básicamente a la comercialización de las viviendas ya construidas o en fase de ejecución. “Es significativo que se observa en algunos casos la reanudación en las obras de inmuebles cuya construcción estaba paralizada”, aporta el informe.
Los datos del INE indican que el volumen de viviendas iniciadas durante el primer trimestre es de alrededor de un 95% sobre el mismo período de 2013. El porcentaje baja al 80% en viviendas terminadas. Estos datos son “indicativos de la persistencia en la lentitud de ejecución de la obra en curso”, señalan en Sociedad de Tasación. No obstante, son mejores que los de marzo de 2013, que eran de 60% en viviendas iniciadas y 50% en terminadas en comparación con el primer trimestre de 2012.
“La demanda continúa con un nivel de contracción elevado, que, a pesar de la reducción continuada de precios (40% en términos reales desde máximos), no cambia de tendencia”, insiste en Sociedad de Tasación.
La variación semestral de precios en las capitales de provincia en esta primera mitad del año ha sido del -1,8% en el primer semestre, menos acusada que en el segundo semestre de 2013 (-3%), y que en junio de 2013 (-5%).
“Aparentemente se mantiene relativamente estable el volumen de oferta de vivienda nueva por parte de las inmobiliarias vinculadas a entidades de crédito, si bien los precios ofertados continúan siendo sensiblemente inferiores a los propuestos por promotores, presentando en algunos casos ofertas de muy corta duración a precios muy reducidos”, subraya el informe.

Nivel de marzo de 2002

Durante los últimos doce meses (junio 2013 a junio 2014), el precio medio de la vivienda nueva en capitales de provincia ha experimentado una reducción del 4,8%. El descenso medio acumulado de los precios alcanza el 40% en términos reales y se sitúa en niveles de marzo de 2002.

En las poblaciones que no capitales de provincia pero cuentan con más de 100.000 habitantes la variación media de los precios de la vivienda nueva en el primer ha sido del -1,5%. En las que tienen más de 50.000 habitantes, la caída es del 1,9% (-4,6% anual). En las localidades con más de 25.000 habitantes, el -1,4% (anual, -3,.6%). Y en las poblaciones analizadas de menos de menos de 25.000 habitantes la variación media de los precios ha sido del -1,2% (-3,1% anual).
“En aproximadamente el 30% de estas poblaciones, no se ha detectado actividad inmobiliaria en el mercado primario suficiente para determinar su valor medio”, precisan en Sociedad de Tasación.

Rígidas condiciones para el crédito

Pese a todo, “se mantiene el interés en el mercado inmobiliario, y se aprecia la afluencia creciente de particulares a las grandes ferias del sector, en busca de oportunidades» No obstante, «la dificultad para la obtención de financiación sigue siendo un freno considerable para la materialización de operaciones”, subraya el informe.
Sociedad de Tasación señala tres factores a vigilar:
1.-La reducción de los precios ofertados por los promotores, “íntimamente ligada a su capacidad para soportar los niveles de endeudamiento en que han incurrido”.
2.-La estabilidad económica del país, apoyada en el crecimiento del PIB y en la disminución del paro, que no se alcanzará previsiblemente hasta 2016.
y 3.-La renta real disponible de las familias para la adquisición de vivienda, que continúa con la tendencia descendente iniciada hace tres años.
La posibilidad de reactivación del mercado inmobiliario en España depende de la velocidad de absorción del stock actual de viviendas, principalmente por los grandes inversores, porque sigue la contracción de la demanda particular, que no acaba de encontrar suficientes incentivos a la compra.
Las altas tasas de desempleo, que genera grandes dosis de incertidumbre en la población, y la “persistencia de las rígidas condiciones para la concesión de crédito con finalidad hipotecaria” tampoco juegan a favor de esa reactivación.

Por ello, Sociedad de Tasación insiste en que “pese a que en las condiciones generales de la economía parecen verse algunos signos positivos, será conveniente mantener una actitud prudente en cuanto a la posible reactivación generalizada del sector inmobiliario a corto plazo, a la vista de experiencias relativamente recientes de presumible inflexión que no se consolidaron”.
Al mismo tiempo, el informe destaca que “continúa ganando terreno la modalidad de alquiler, en algunos casos con opción de compra a medio plazo, como alternativa para la colocación de parte de las promociones acabadas que no han vendido todas sus unidades”.