El Banco de España ha aprobado la Circular por la que se desarrollan las normas contables de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), más conocida como el banco ‘malo’. La norma, que entra en vigor tras su publicación en el BOE, establece los criterios para que la Sareb desarrolle la metodología que utilizará para estimar las posibles correcciones en el valor de sus activos.

En el caso de los activos inmobiliarios, la estimación se realizará a partir de su valor hipotecario, con los ajustes que sean necesarios para reflejar la evolución de los precios de mercado y los horizontes temporales del plan de negocio de Sareb. El valor hipotecario se calculará individualmente, según informes de valoración de expertos independientes con experiencia demostrable en la zona y en el tipo de activos de que se trate en cada caso.

Cada tres años, como mínimo, será obligatorio revisar el valor hipotecario y cambiar al experto independiente. Pero el Banco de España deja muy claro que habrá que revisar la valoración con más frecuencia cuando las circunstancias del mercado indiquen un posible deterioro no reflejado en la misma.

A excepción de la primera revisión, esta operación deberá ser realizada obligatoriamente por sociedades de tasación inscritas en el Registro Oficial del Banco de España.

En el cálculo del valor de viviendas terminadas y anejos a ellas (como garajes o trasteros), la Sareb podrá optar por realizar tasaciones individuales completas o por utilizar procedimientos estadísticos muestrales o modelos automáticos de valoración, que también se deberán encargar a sociedades de tasación registradas en el Banco de España.

El cálculo de los ajustes de valor se realizará por “unidades de activos”. Al analizar globalmente el valor estimado de cada unidad de activos, se podrá compensar dentro de cada unidad el importe de las minusvalías en los activos deteriorados con las plusvalías del resto.

La Sareb deberá haber realizado una valoración bajo los criterios de esta Circular de, al menos, el 50% de los activos que permanezcan en su balance a 31 de diciembre. Y éstos deberán ser suficientemente representativos de las diferentes tipologías y localizaciones). La totalidad de los activos del balance deberá haber sido revisada a 31 de diciembre de 2016.

Nuevas necesidades de provisiones

El banco ‘malo’ ya ha anunciado que valorará individualmente unos 250.000 inmuebles antes de final de año para cumplir con el nuevo marco contable. Y señala que la Circular del Banco de España «generará nuevas necesidades de provisiones, aunque este impacto contable no alterará sustancialmente los flujos de ingresos previsto en su plan de negocio, que se revisa anualmente».

Recuerda que ya ha efectuado con cargo a sus resultados de los dos últimos ejercicios
saneamientos por importe de 978 millones de euros.

El consejo de administración de la Sareb está dispuesto a «tomar las medidas necesarias para afrontar las nuevas necesidades de provisión, incluida la conversión en capital de una parte de la deuda subordinada».
“Sareb dispone de 3.600 millones de euros en deuda subordinada, cifra más que suficiente para afrontar las nuevas necesidades de saneamientos que se pudieran producir sin recurrir a nuevas aportaciones de los accionistas”, explica Jaime Echegoyen, su presidente.

La mitad de la cartera, en valor, deberá estar tasada con los nuevos criterios al cierre de
2015 y el resto, en 2016. Sareb ya tiene avanzado el proceso, por lo que podrá cumplir a
tiempo los nuevos requerimientos, que suponen valorar hasta final de este año unos
250.000 inmuebles propios o en garantía de los préstamos transferidos a la sociedad.
En total, Sareb deberá valorar periódicamente con esta metodología los más de 100.000
inmuebles propios, 400.000 en garantía, y unos 70.000 préstamos que recibió en el
momento del traspaso, ejercicio que implicará a buena parte del sector de tasación y
supondrá un coste de unos 25 millones de euros hasta 2017.

“A pesar del impacto y la volatilidad que la nueva circular introduce en la valoración del
balance de Sareb, la norma establece también un escenario de mayor certidumbre
regulatoria de cara al mandato desinversor que debemos llevar a cabo a largo plazo”,
subraya Echegoyen.