El Centro Internacional de Formación Financiera (CIFF Business School), promovido por la Universidad de Alcalá y el Banco Santander, organizó el 26 de noviembre una mesa redonda sobre «Sector Inmobiliario: situación, oportunidades e inversión en la era postcrisis». Lorenzo Dávila, director académico del CIFF, considera que “las oportunidades aparecen siempre en las fases iniciales de recuperación del mercado inmobiliario”, destaca que “el negocio se hace con la compra, no tanto con la venta” y que ahora hay un factor clave: “no hay riesgo de inflación, ni se le espera”. “El mercado inmobiliario español ha vuelto al foco de atención de los fondos internacionales”, subraya.

Ricardo Martí-Fluxá, presidente de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), afirma que “la recuperación del sector inmobiliario en España ya es una realidad”. Y aporta argumentos en forma de cifras: la inversión en lo que va de año ya supera a la todo 2014 y llegará a los 13.000 millones de euros. “Las socimi han sido el gran catalizador de la inversión extranjera”, enfatiza.

El crecimiento del PIB y la mayor actividad de las empresas se traducen en más contratación de oficinas: “necesitamos construir más edificios”. Las rentas crecerán entre el 5% y el 6%, y los precios subirán al menos los 3 próximos años “porque la ocupación está en alza y hay poca oferta en zona prime”.

Hay más factores, como el crecimiento del empleo en los centros logísticos de las empresas, el incremento de la financiación, no sólo la bancaria, el auge del turismo que lleva a la rehabilitación y construcción de hoteles, y el mayor peso del alquiler.

En el sector residencial señala que “se está reduciendo el inventario de viviendas vacías, aunque habrá casas que no se venderán jamás”, y que los precios subirán por la mejora del empleo, la mayor concesión de hipotecas, y las compras extranjeras en zonas turísticas.

“España va a ser una economía de servicios, y tendrán mucho peso el turismo y la construcción”, concluye el presidente de ACI.

Efecto estabilizador

Antonio Fernández Hernando, presidente de Armabex y especialista en socimis, destaca que las socimi aportan al sector inmobiliario transparencia, criterios de valoración más homogéneos, “un inmueble vale lo que produce”, canalización de la inversión hacia el mercado del alquiler, competitividad (porque facilita la comparación entre gestores), y un efecto estabilizador del mercado.

“Después de los rompehielos, vendrán las zodiacs”, señala gráficamente para referirse a la llegada del pequeño inversor al ‘ladrillo’ de alquiler. Éste en España pesa el 15%, la mitad que en Europa. El problema es que “no hay un parque de viviendas en alquiler eficiente”, señala.

Destaca que un gestor de una socimi crea valor porque conoce perfectamente el mercado en el que se mueve: “hay especialistas en hoteles, parques industriales, locales ultraprime, determinadas zonas”.

Momento para invertir

Rocío Ledesma, subdirectora de Productos y Asesoramiento de AndBank, considera que el inversor español tradicionalmente ha estado en el ‘ladrillo’, pero tras la crisis de 2008 se fue a la Bolsa y a la renta fija. “Ahora es un buen momento para invertir en el mercado inmobiliario”, señala, y aporta razones: la mejora macroeconómica, la fuerte entrada de capital extranjero en el sector, el incremento del interés por el ‘ladrillo’ entre los inversores nacionales, el fuerte aumento de precios en Madrid y Barcelona, el crecimiento en la compraventa de viviendas desde el verano de 2014, la mayor financiación bancaria.

El ladrillo debe ser “un activo marginal” en una cartera de inversiones, pero “hay que estar ahí”. Rocío Ledesma recomienda un peso del 4% en una cartera media. Y recuerda que el inmobiliario “se compra por rendimiento y porque es un activo real que protege contra la inflación, y es diversificador”.

Los Real Estate Invesment Trust (REIT), equivalentes internacionales de las socimi, fueron el activo con mayor rentabilidad en 4 de los 10 últimos años, y sólo ha sido el peor en 2007, con la crisis de las hipotecas subprime. Entre 2005 y 2015, solamente han sido superados en rendimiento por los mercados emergentes y los ‘high yield’.

Los REIT, 430 en Europa, ofrecen una rentabilidad media por dividendo del 4,91%. Aprovechan muy bien las oportunidades que ofrecen los nichos del mercado inmobiliario de alquiler, y se ven beneficiados por los menores costes de financiación. “Y no se corre el riesgo de quedar atrapados en activos ilíquidos. Tampoco hay que preocuparse de cobrar la renta del alquiler”.

La experta de Andbank pone el ejemplo de AKM Real Estate, que compra edificios residenciales infravalorados en momentos de precios bajos, los rehabilita, gestiona el activo y desinvierte en un plazo máximo de 5 años, “cuando la oferta es escasa y la demanda, creciente”. Así genera una tasa interna de rentabilidad (TIR) del 15% anual.

Eso sí, para comprar 8 edificios en España, analizó 542. Con un edificio en el distrito de Arganzuela (Madrid) logró una TIR del 33,6%. Con otro en la calle Modesto Lafuente, también en la capital de España, el 23%. Y un inmueble en Montaner (Barcelona) generó una TIR del 16,4%.