Madrid, Barcelona y la Costa del Sol son las ciudades españolas donde más está subiendo el precio de la vivienda, así como las transacciones. La mayor tasa de crecimiento la registra la ciudad catalana con una variación del 8,20% del segundo semestre del 2014 al del 2015, pero le sigue la capital con un 6,13% de incremento. La subida de precios viene determinada por el aumento de la demanda. A pesar de los datos de ligero crecimiento, tras la bajada acumulada del 55% en años anteriores, las expectativas futuras decaen si no se mantiene la compra por parte de los inversores.

El inversor pierde posición

Según el informe sobre el mercado de la vivienda en el segundo semestre de 2015 presentado por Tecnocasa, el inversor ha perdido posición, pero sigue estando en el mercado. El catedrático de economía de la UPF y coordinador del estudio, José García-Montalvo, ha apuntado que el inversor actual “no es que se haya retirado, sino que el comprador ha ganado porque el mercado hipotecario empieza a abrirse con tipos bajos”.

De hecho, “si el tipo de interés se convirtiera en negativo tendríamos que ver la solución al problema” apostilla el economista, recordando que lo más seguro es que los tipos negativo no se asienten en las nuevas hipotecas, pero sí podrían verse en las viejas. No obstante, Montalvo subraya que “la inversión en vivienda es la única que tiene una rentabilidad positiva”, de momento, y que el gran inversor “tiene miedo” porque la legislación cambia.

Por su parte, Lázaro Cubero, director del departamento de Análisis e informes de Tecnocasa, ha remarcado que, aunque invertir depende de que se den las condiciones financieras adecuadas, el trabajo, los créditos a solicitar y otros factores, el inversor local es el más potente para la inmobiliaria. En concreto, los pensionistas son los que apuestan por sacarle una rentabilidad bruta a sus ahorros y, para ello, buscan el precio del piso más bajo para ponerlo en el mercado del alquiler, así como un “inmueble de poco coste y que este mínimamente reformado”.

El alquiler, el gran protagonista

Además, el protagonista de la vivienda es el alquiler, formato que cada día gana más posiciones y es que el inversor sigue comprando inmuebles para ponerlos en alquiler. Hoy en día, a nivel nacional la proporción de alquiler es del 34%, dado que una de cada tres personas prefieren la renta a la compra. Por ello, el precio del alquiler sube en las grandes ciudades con variaciones ligeras del 10,18 al 10,81 en Barcelona, y de 10,05 al 10,54 en Madrid. El ratio de alquiler sobre el precio de la vivienda a nivel español se sitúa en un 6,7% y baja desde el 2012 cuando registraba un 7,07%.

Si bien crecen los alquileres, en paralelo las hipotecas incrementan su ratio un 24% y la inversión residencial será positiva, por primera vez, en torno al 2 o al 2,5%. Sin embargo, hay condiciones macroeconómicas como la caída de las bolsas, China, la inestabilidad política, la bajada del precio del petróleo han provocado una caída del 8% en la confianza del consumidor y las perspectivas de futuro caen un 12%. Según José García-Montalvo, “esto choca porque los indicadores de confianza estaban antes en máximos y ahora se tuercen”, lo que también repercutirá en el mercado de la vivienda.

“Precios atractivos y tipos mínimos”

La relación entre el precio de la vivienda y el alquiler “debe mantenerse para equilibrar la rentabilidad del alquiler” asegura el economista. A su vez, según el informe, hay un mayor número de clientes de 25 a 44 años que decide comprar con hipoteca, 58,39%. Y el 76% de los compradores de vivienda con hipoteca son españoles a diferencia del 23% que son extranjeros. La realidad es que se ha producido una subida interanual del 3,1% en el importe medio de la hipoteca lo que evidencia “un segundo semestre consecutivo de crecimiento” recalca Lázaro Cubero.

Sobre los tipos de interés, “encontramos en una situación de precios atractivos y tipos mínimos” aclara Montalvo. Paolo Boarini, consejero delegado del Grupo Tecnocasa en España, ha explicado que la compañía ha incrementado en 467 empleados su plantilla este año. Además, “hemos intermediado en un 22% de compra y venta española, y se han hecho 2.500 hipotecas en el territorio español”.