Los bancos se enfrentan a un nuevo frente judicial: las promociones de vivienda fallidas. La Ley 57/68 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas ordena que las promotoras están obligadas a ser avaladas por bancos y que éstos son responsables de las cantidades a cuenta aportadas.

Era la respuesta legal a la quiebra de la promotora Nueva Esperanza, que dejó a más de 10.000 españoles sin casa y sin recuperar el dinero adelantado.

«Ahora esta ley se ha convertido en el nuevo talón de Aquiles del sistema bancario», opina Juan Ignacio Navas, socio-director del bufete Navas & Cusí.

El impacto para la banca puede ascender, según algunas estimaciones, en 19.500 millones de euros. Según  la BBC, sólo en el Reino Unido hay cerca de 100.000 afectados por el fiasco inmobiliario español.

«Los bancos argumentan que en los años del ‘boom’ inmobiliario muchas promotoras no
realizaron el prescriptivo aval bancario para ahorro de costes. De esta manera,  supuestamente quedarían libres de responsabilidad. Como muchos de los promotores de
la era de la burbuja están quebrados, el cliente final se quedaría sin poder reclamar», analiza Navas.

Sin embargo, una sentencia del Supremo de 21 de diciembre de 2015, cuyo ponente fue el presidente de la Sala de lo Civil del Alto Tribunal, Francisco Marín Castán, señala que «en las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1068, las entidades de crédito que admitan ingresos a cuenta de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía, responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”

Esta sentencia ha sido ratificada en marzo de este año, generando jurisprudencia. «Así que tengan aval o no, hayan cumplido con lo establecido en la Ley 57/1968, las entidades que hayan recibido aportaciones anticipadas se hacen responsables de las mismas», afirma Navas.
«Lo lógico es que si una entidad colabora con un promotor y acepta ser su intermediaria financiera asuma responsabilidad. Si el promotor decide eludir la ley, el banco es corresponsable de actuar al margen del marco legal», insiste este experto.

La Ley 57/1968, y sobre todo las sentencias del Supremo, «abren un amplio espacio para poder reclamar aquellas cantidades que fueron aportadas y que muchos dieron por enterradas», subraya Juan Ignacio Navas. «Es verdad que la ley 57/1068 fue derogada el 1 de enero de 2016 por otra ley de julio  de 2015. En el futuro, los consumidores quedarán menos protegidos que lo han estado hasta ahora. Pero las víctimas de los fiascos inmobiliarios del 2007-2013 siguen amparados en una ley que exige responsabilidades a los bancos de los promotores inmobiliarios», concluye.

Toque de atención de la Comisión Europea

Por otra parte, el 28 de abril la Comisión Europea remitió una carta al Gobierno español por la que le daba el plazo de 2 meses para adaptar la legislación nacional a la Directiva comunitaria en materia de protección del consumidor de cláusulas abusivas en materia de ejecuciones hipotecarias. El plazo vence, por tanto, el 28 de junio.

El Tribunal Europeo de Justicia ya condenó en 2004 a España por aplicación deficiente de la directiva 93/13/CEE en materia de cláusulas abusivas celebradas con consumidores. “España fue condenada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea hace más de una década y todavía sigue sin aplicar plenamente la protección del consumel despacho Navas&Cusí ya presentó una queja ante la Comisión Europea en mayo de 2013 por aplicación inadecuada del Derecho europeo del consumidor financiero.

El 25 de mayo de 2000 la Comisión Europea emitió un dictamen motivado reprochando al Gobierno español “haber adoptado de modo incorrecto” la Directiva comunitaria. También entonces daba el plazo de 2 meses para que el Gobierno español efectuara sus alegaciones o enmendará las deficiencias. La respuesta del gobierno español llegó fuera de plazo, el 27 de septiembre de ese año. Y la Comisión entendió “insatisfactoria” la respuesta y presentó un recurso ante el Tribunal Europeo de Justicia.

“Lo mismo que puede volver a ocurrir ahora: si las explicaciones que ofrezca el gobierno de España no satisfacen a la Comisión, Bruselas recurrirá a Luxemburgo”, explica el socio-director de Navas & Cusí.

La controversia de 2004 se produjo como consecuencia de dos artículos de la Directiva que la Comisión Europea primero y el Tribunal Europeo de Justicia después consideraron indebidamente adoptados en la legislación española. En ambos casos, la legislación nacional es más restrictiva, limitando los derechos de los consumidores.

El Tribunal Europeo de Justicia es contundente en su dictamen: “el Reino de España ha incumplido las obligaciones que le incumben en virtud de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, al no haber adaptado correctamente su Derecho interno a los artículos 5 y 6, apartado 2, de la Directiva”.

“En un Estado de Derecho, las leyes se cumplen y las sentencias se acatan. Y el Gobierno no está al margen de la ley; al contrario, debería ser el primero en someterse al imperio de la ley, también de la comunitaria. Y debería ser el primero en acatar las sentencias, también las del Tribunal Europeo de Justicia. Esperemos que esta vez, aunque sea en funciones, sí que aproveche el plazo de dos meses y subsane los errores cometidos”, concluye Juan Ignacio Navas.