El anteproyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, analizado por el Consejo de Ministros, busca  reforzar la protección al consumidor y mejorar la transparencia en estos préstamos, además de transponer la Directiva Hipotecaria 2014/17/UE de 14 de febrero. Para ello, impone la obligación de entregar al cliente una ficha normalizada con las características del contrato, prohíbe las ventas vinculadas y pone límites a las comisiones por cancelación anticipada.

También obliga a la entidad financiera a informar sobre determinadas cláusulas y los riesgos asociados, sobre los escenarios posibles en contratos a tipos de interés variable, y sobre los gastos desglosados asociados a la firma del contrato.

«En un reglamento posterior se aprobará un modelo estándar de contrato para uso voluntario», precisan en el Ministerio de Economía.

Al mismo tiempo, se refuerza el control de legalidad que ejercen notarios y registradores en la fase de contratación para un asesoramiento más amplio al consumidor.

El Gobierno ha decidido extender el nivel de protección de la Directiva a los autónomos.

Pautas de conducta

El anteproyecto de Ley fija las pautas de conducta que han de seguirse en el proceso de
elaboración, promoción, comercialización y contratación de préstamos inmobiliarios. Se establece la obligación del prestamista de entregar al prestatario la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá carácter de oferta vinculante durante un plazo de 7 días.

El personal que evalúa la solvencia y comercializa préstamos inmobiliarios deberá tener un nivel de capacitación que asegure que el prestatario recibe una información adecuada y ajustada a sus necesidades por parte del prestamista.

Se prohíbenlas ventas vinculadas aunque se permiten las combinadas, aquellas en las que se ofrece el préstamo por separado o en un paquete.

Se establece el derecho del prestatario a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo sin más comisiones o compensaciones al prestamista que la pérdida financiera durante un período y unos porcentajes máximos previstos legalmente.

Se regula por vez primera en España el derecho del consumidor a convertir el préstamo denominado en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida, como mecanismo de
cobertura y protección frente al riesgo de cambio.

También se regula  la figura de los intermediarios de préstamos inmobiliarios, que pueden
actuar el régimen de libre prestación de servicios en la UE, o los prestamistas inmobiliarios distintos de entidades financieras.

Ficha de Advertencias Estandarizadas

Junto con la FEIN, se entregará al prestatario una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará de la existencia de elementos relevantes en la hipoteca (cláusulas suelo, posibilidad de vencimiento anticipado, distribución de gastos asociados a la concesión del préstamo y préstamos en divisas) y los riesgos asociados a las mismas.

En el caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, se establece la obligación del prestamista de entregar al prestatario un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el cliente en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

En el proyecto de contrato el prestatario dispondrá de información desglosada de todos los gastos asociados a la firma de éste, y se dispondrá de un modelo de contrato de préstamo inmobiliario, regulado por un futuro Reglamento de la Ley, que las entidades y los consumidores podrán utilizar de forma voluntaria.

Asesoramiento del notario

También se refuerza el control de legalidad realizado por notarios y registradores sobre el contenido del contrato, de manera que no se autorizará la escritura si el prestamista no acredita, en particular, que se ha entregado la información precontractual 7 días antes al prestatario.

En estos siete días, el notario asesorará al prestatario sobre el proyecto de contrato de préstamo inmobiliario y, en particular, sobre las cláusulas contractuales en él contenidas.

Ese  asesoramiento, junto con la expresión manuscrita del prestatario manifestando que se le ha remitido la documentación precontractual y que comprende y acepta su contenido, se documentará en un acta notarial que no tendrá coste para el prestatario.