Muchas novedades en el anteproyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, que traspone la Directiva comunitaria de protección al consumidor e incorpora algunas de las sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Así, los bancos no podrán establecer el vencimiento anticipado de una hipoteca, e iniciar el procedimiento de desahucio, hasta que el impago por parte del consumidor suponga el 2% del préstamo, incluidos los intereses, durante la primera mitad del contrato o el 4% en el resto. Con la normativa actual, se puede hacer a partir del tercer mes de impago.

Las penalizaciones por la demora en los pagos de la hipoteca  serán, como máximo, tres veces el interés legal del dinero.

También se facilita la conversión de la hipoteca en divisas a otra en euros, ya que las comisiones por compensación del riesgo de tipo de interés estarán limitadas.

La gran novedad es que se incentiva el cambio de tipo variable a fijo, siempre que hay un acuerdo previo entre el cliente y el banco. Éste tendrá que renunciar a la comisión de cancelación cuando el crédito tenga una vida superior a los 3 años y solo podrá cobrar el 0,25% si su antigüedad es inferior. Si no hubiese acuerdo sobre el cambio, la entidad se expone a que el cliente busque mejores ofertas en otros bancos.

La operación tiene una bonificación del 90% en los gastos de escritura y registrales.

La comisión por reembolso anticipado en las hipotecas con tipo variable se limitará al 0,5% en los tres primeros años, del tercer ejercicio al quinto será del 0,25% y a partir de entonces se eliminará.

En las hipotecas con tipo fijo, la comisión por reembolso anticipado será de un 3% como máximo en los cuatro primeros años y del 4% a partir de entonces.

El porcentaje de comisión por reembolso anticipado siempre se aplicará sobre el capital amortizado. Y en todo caso la compensación a la entidad no podrá ser superior a su pérdida financiera.

En la actualidad la banca cobra una comisión por novación que llega al 1% del capital pendiente de repagar. En el caso de subrogaciones, oscila entre el 0,25 y 0,5%, en función de la antigüedad de la operación.

Se ofrece la posibilidad, tanto al cliente como al banco, de adherirse de forma voluntaria a un contrato tipo en el que se establezcan las cláusulas fundamentales.

Prohibidos los incentivos y las ventas vinculadas

El anteproyecto prohíbe al banco ofrecer incentivos a sus empleados por la concesión de un determinado número de hipotecas. Y obliga a la entidad a garantizar que todos los que intervienen en la concesión de un crédito hipotecario cuenten con una capacitación para ofrecer toda la información requerida al consumidor y para evaluar la situación de solvencia de éste.

También se prohiben las ventas vinculadas a la hipoteca, como los seguros, salvo que se demuestre, mediante comprobación del Banco de España, que esta oferta es beneficiosa para el cliente. Las entidades estarán autorizadas a proponer paquetes de productos asociados al préstamo, cuya contratación en bloque abarate el préstamo, pero desglosando qué coste acarrea suscribirlos de forma independiente.

El cliente deberá valorar si le merece la pena cargar con los seguros o productos de inversión incluidos para abaratar el crédito o si es mejor contratarlos a otro proveedor.

Sanciones para notarios y registradores

La reforma hipotecaria eleva las exigencias a notarios y registradores, y endurece las sanciones por incumplir con su labor de protección al cliente. A la hora de firmar un préstamo hipotecario, el consumidor deberá recibir por parte del banco no solamente una ficha de información normalizada con las principales características del contrato, sino también otra estandarizada con advertencias en la que se incluyen cláusulas sensibles, como las cláusulas suelo. Esta ficha deberá incluir estimaciones con diversos escenarios de tipos de interés, una copia del contrato e información desglosada sobre qué parte debe abonar cada gasto hipotecario.

Después, el consumidor deberá acudir al notario que él elija, que comprobará que se le ha entregado toda la información obligatoria y que se ha hecho en plazo, al tiempo que responderá todas las preguntar que le plantee y le explicará las cláusulas sensibles del contrato. El prestatario deberá firmar un acta en la que pone de manifiesto que conoce toda la información necesaria.

Más tarde, el consumidor acudirá con el banco a la firma del contrato ante notario y tanto éste como el registrador no podrán autorizar la firma de la escritura si no se cumplen todas las obligaciones o si el contrato cuenta con cláusulas consideradas abusivas por sentencias firmes.

Notario y registrador deben verificar que se ha cumplido con el proceso de comercialización exigible en esa hipoteca. Y se exponen, por vez primera, a incurrir en una infracción en caso de desatender esas funciones. Para facilitar su labor fiscalizadora, los Ministerios de Economía y Justicia trabajan en una lista de cláusulas ilegales, a partir de las sentencias judiciales.