El Gobierno impone comisiones más bajas y menos gastos en las hipotecas

03/11/2017

Miguel Ángel Valero. Para que se pueda iniciar la ejecución de un préstamo hipotecario, debe haber 9 impagos mensuales o del 2% del capital concedido, durante la primera mitad de la amortización de éste. // Referencia del Consejo de Ministros

El Consejo de Ministros ha aprobado el proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario cuyo objetivo es reducir los gastos asociados a modificaciones en los contratos hipotecarios y
reforzar la transparencia de estas operaciones.

La norma abarata las comisiones de cancelación anticipada de los préstamos a tipo variable hasta eliminarlas a partir de los 5 años de vigencia del contrato. La conversión de tipo variable a fijo no pagará comisión a partir del tercer año, y se rebajarán los gastos de aranceles y notaría.

La rebaja de las comisiones se centra en las operaciones de cancelación anticipada y en la conversión de contratos a tipo variable que pasen a fijo. En el caso de la comisión de cancelación, los nuevos porcentajes se aplican a las hipotecas firmadas con posterioridad a la entrada en vigor la nueva Ley, mientras que las relativas a la conversión de variables a fijos afectan a los contratos hipotecarios vivos.

La comisión de cancelación para los préstamos a tipo variable será 0 a partir del 5º o del tercer año de vigencia del contrato, en función de lo que se hubiera pactado. En el primer caso (5 años), el límite será del 0,25% del capital desembolsado anticipadamente. En el segundo (3 años) será del 0,50%. En la actualidad, estos porcentajes son del 0,50% de lo amortizado anticipadamente, si esta se produce dentro de los cinco primeros años de vida del contrato, o del 0,25% si se produce en un momento posterior.

En el caso de los préstamos a tipo fijo, los porcentajes máximos que el proyecto de Ley establece serán del 4% de la cantidad anticipada si esta se efectúa en los 10 primeros años y del 3% si es con posterioridad. En la actualidad no existe límite legal alguno para los préstamos a tipo fijo.

Los incentivos para la conversión a tipos de interés fijos en los préstamos inmobiliarios son superiores a los de las comisiones de cancelación. La comisión máxima será del 0,25% del capital pendiente de amortizar si la novación o subrogación del préstamo se produce durante los 3 primeros años de vigencia del contrato y de 0 si se produce con
posterioridad.

Además, se rebajan los aranceles de notarios y registradores que se corresponderían con los vigentes para un documento sin cuantía (unos 30 euros) y una inscripción mínima (unos 24 euros).

Para que se pueda iniciar la ejecución de un préstamo hipotecario, deben haberse producido nueve impagos mensuales o del 2% del capital concedido, durante la primera mitad de la vida del préstamo. Durante la segunda mitad, el porcentaje es del 4% o de 12 cuotas mensuales impagadas.

Más ambiciosa que la Directiva

El Ministerio de Economía resalta que la norma, que se envía al Congreso para iniciar la tramitación parlamentaria, cuenta con un «amplio consenso político».

Es el resultado de la trasposición de la Directiva europea sobre Contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, aunque «en algunos aspectos va más allá con el objetivo de reforzar la seguridad jurídica y el equilibrio contractual entre prestamista y prestatario». Así, incluye incentivos para la transformación
de créditos hipotecarios que pasen de variables a fijos y es «más ambicioso en cuanto al reforzamiento de los requisitos de transparencia».

Además, la Directiva circunscribe el ámbito de aplicación a los consumidores, mientras que el proyecto de Ley aprobado en España lo amplía a los autónomos.

La Directiva contempla también la posibilidad de que el consumidor pueda solicitar en cualquier momento de la vida del préstamo la conversión -en euros o en la divisa en la que percibe la mayoría de los ingresos-, del crédito en moneda extranjera, y como tal se traslada a la normativa española.

Se prohíben, con carácter general, las ventas vinculadas, aquellas que obligan al consumidor a aceptar una serie de productos financieros como condición para obtener la hipoteca. Con la nueva norma, las entidades financieras deberán plantear al consumidor ofertas alternativas; es decir, con o sin productos asociados. En estas ventas combinadas, la entidad financiera informará de los distintos presupuestos, como una medida de transparencia obligatoria.

Más información al cliente

En la fase precontractual, el prestamista deberá entregar al cliente, con una antelación mínima de 7 días respecto de la firma del contrato, documentación detallada sobre la oferta vinculante para la entidad, sobre la existencia de cláusulas potencialmente sensibles, los escenarios de evolución de cuotas en función de previsiones sobre tipos de interés, y los seguros asociados a la hipoteca.

Durante esos 7 días previos a la firma del contrato, el notario asesorará de forma gratuita y verificará mediante acta que el consumidor ha recibido y comprende las consecuencias jurídicas y económicas del contrato que va a firmar. Ésta es una condición necesaria para que el notario autorice la escritura.

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