Un juez no puede utilizar la Directiva 93/13, que defiende los derechos de los consumidores cuando existen cláusulas abusivas, para frenar el desahucio de una vivienda en los casos en los que el banco ya se haya adjudicado la propiedad de ésta en un procedimiento extrajudicial. Es lo que dictamina una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que argumenta que la afectada debió solicitar como medida cautelar la suspensión de la ejecución durante la tramitación del procedimiento extrajudicial de venta del bien, alegando la existencia de una cláusula abusiva en el contrato de préstamo hipotecario.

La sentencia responde a una cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Jerez de la Frontera. Tras la ejecución forzosa de la garantía hipotecaria del contrato de préstamo que vinculaba a la deudora con el Banco Santander, la vivienda fue adjudicada en subasta al acreedor la adjudicación de la vivienda al acreedor por el 59,7% del valor en que la que había sido tasada a efectos hipotecarios. Tras la adjudicación, la deudora seguía debiendo al banco 13.482,97 euros.

La duda se refiere a a la protección de los derechos reales asociados a la propiedad legalmente adquirida por el Santander a raíz de una venta por adjudicación en subasta e inscritos en el Registro de la Propiedad.

La sentencia considera que se trata de un procedimiento  realizado con posterioridad a la transmisión de la propiedad de un bien inmueble y que es iniciado por el nuevo propietario del bien, en virtud de su inscripción como tal en el Registro de la Propiedad, contra cualquier persona que se oponga a esos derechos o perturbe su ejercicio.

Y determina que es en el marco del procedimiento de ejecución hipotecaria anterior donde el juez que conocía del asunto habría podido proceder, en su caso de oficio, al examen del posible carácter abusivo de cláusulas incluidas en el contrato de préstamo hipotecario. No una vez que la vivienda ha sido adjudicada al banco.

En estos procedimientos, cualquier tercero interesado puede adquirir la propiedad del bien y tener interés en iniciar un procedimiento para obtener la entrega del mismo.

En esas circunstancias, permitir que el deudor que constituyó una hipoteca sobre el bien formule frente al adquirente del mismo excepciones basadas en el contrato de préstamo hipotecario, del cual este adquirente puede no ser parte, puede afectar a la seguridad jurídica de las relaciones de propiedad ya nacidas.

La sentencia deja muy claro que la Directiva 93/13, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, no es aplicable porque ese procedimiento es independiente de la relación jurídica que une al banco y al cliente. Y porque la garantía hipotecaria se ha ejecutado, el bien inmueble se vendió y los derechos reales sobre el mismo han sido transmitidos sin que el consumidor haya hecho uso de los recursos legales previstos en este contexto.