Antonio Fernández, presidente de Armabex, la firma que llevó a las sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria (socimi) al Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y la más activa en este campo (ha supervisado y coordinado una decena de incorporaciones de estas sociedades inmobiliarias), reclama mejoras en el tratamiento fiscal de las aportaciones en especie que realiza un particular. «Paga impuestos por meter inmuebles en una socimi, lo que no sucede si la aportación en especie la hace una sociedad».

También pide que se permita a los fondos de pensiones invertir en socimi, que se pueda cambiar de socimi a socimi, «como sucede con los fondos de inversión», sin penalización fiscal. Y opina que en España debería haber más mercados alternativos en Bolsa, no únicamente el MAB, y sugiere que haya uno específico para las socimi.

El presidente de Armabex, asesora registrada del MAB autorizada para incorporar socimi a este mercado, recuerda que se trata de «sociedades cotizadas cuyo objeto social consiste en la tenencia, mediante adquisición y/o promoción, de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento o la tenencia de participaciones en el capital social de otras socimi o de otras entidades extranjeras similares no residentes en paraísos fiscales».

El II Análisis Armabex  sobre las socimi en España pone de manifiesto la recuperación del sector inmobiliario y la confianza de los inversores en el mercado de alquiler como una de las opciones con más recorrido para las inversiones inmobiliarias. Antonio Fernández destaca «la fuerte apuesta que siguen haciendo los no residentes en este vehículo y que suponen más de 47% de las socimi constituidas”, y el 55,1% de la inversión realizada por estas sociedades.

En 2013, 2 socimi entraron en el MAB; 1 en 2014; 9 en 2015, 15 en 2016; y este año son ya 17. En total, 44. De éstas, 19 están en socimi no cotizadas. El valor de mercado de los activos asciende a 12.221 millones de euros. La capitalización, «un dato fundamental en el mercado inmobiliario», destaca el presidente de Armabex, es de 6.836 millones. El pasivo medio (deuda más impuestos sobre plusvalías latentes) es del 37,7%.

Una socimi media en España tiene 290 millones en activos, 122 millones en capitalización, el 52% de su capital está en manos de no residentes y el 20% de familias, el 46% de sus activos está en Madrid (frente al 11% en Barcelona), el 22% en viviendas, el 20% en oficinas, el 14% en centros comerciales y otro tanto en locales.

La inversión total en oficinas por parte de las socimi supone el 20,4%. El 21,9% es en vivienda. Hoteles aporta el 5,7%. Y naves industriales, el 6,3%. El 43,2% de los inmuebles de las socimi están en Madrid, y el 17,6% en Barcelona. En inversión el peso de Madrid es todavía mayor: 46,5% frente al 11,2% en Barcelona.

El 38,6% de las socimi tiene entre 5 y 20 activos en su cartera.

Diversificación

Centros comerciales, gasolineras, hoteles y naves industriales han encontrado en las socimi el vehículo perfecto para cotizar en el MAB. En 2017 destaca el repunte de las socimi que incorporan centros comerciales (5); las primeras que incluyen naves (5); la incorporación al MAB de la primera que cuenta con gasolineras y 3 nuevas hoteleras, entre otras.

El cambio normativo introducido a principios de año ha permitido crear las socimi «en Desarrollo” que incluye principalmente terrenos para la promoción de inmuebles en alquiler. Con este tipo, los inversores pueden controlar y beneficiarse de toda la cadena de valor: desde la compra de suelo finalista hasta el alquiler del inmueble. Este año, son 3 las socimi que han incluido terrenos entre sus activos en cartera, frente a 1 en 2016. Su valor de mercado se sitúa en 440 millones de euros, el 3,6% del total.

El estudio de Armabex confirma que los inversores no residentes lideran la constitución de nuebas socimi y que son los accionistas familiares los que aportan activos con mayor valoración de mercado (ya suponen el 20% del total).

El valor de los activos de las 5 socimi familiares cotizadas en el MAB se ha situado en 2.422 millones de euros. Las dos nuevas socimi familiares que han comenzado a cotizar este año (GGC Y AM LOCALES) han aportado activos valorados en más de 2.150 millones.

Para 2018, Antonio Fernández pronostica un auge de las socimi de socimi, de las no cotizadas, de los modelos de gestión, de las impulsadas por grupos de inversores, de las socimi «en Desarrollo», de las familiares, de las manejadas por gestores profesionales y de las que invierten en otros activos, como gasolineras, campos de golf o residencias de estudiantes.