La guerra turística de los apartamentos. Recomendaciones

10/07/2018

Juan José Martin Prados.

La polémica y el intrusismo de los apartamentos de alquiler ha traspasado las fronteras hasta el punto de poner en guardia a la mayoría de las capitales europeas que se han concitado para exigir un marco regulatorio del alquiler privado de apartamentos.  Madrid, Paris, Berlín, Viena, Lisboa, Barcelona, Bruselas o Cracovia son algunas de las ciudades que sufren desde hace tiempo la “economía de la depredación”, generada en el centro de las urbes por una competencia más que desleal de plataformas como Airbnb o HomeAway.

Además de disparar los alquileres, la proliferación de pisos turísticos vacía los centros históricos, razón por la que demandan a la Comisión Europea y a sus respectivos gobiernos instrumentos para intervenir en el mercado ante la transformación masiva de viviendas de uso residencial en este tipo de apartamentos.

 Solo la firma londinense (Hostmaker) prevé administrar 1.400 pisos entre Madrid y Barcelona en 2019. Para defenderse, la capital catalana ha comenzado a duplicar el número de inspectores mientras Palma prohibirá el alquiler turístico en toda la ciudad a partir del verano. La Comunidad Valenciana, por su parte, planea crear una web de denuncias anónimas para combatir tales prácticas.

Todas las ciudades admiten, sin embargo, el gran poder alcanzado por los nuevos operadores de apartamentos de corta duración, como Airbnb sobre los que exigen una mayor y urgente regulación acusando a estas “plataformas en línea” de eludir la legislación local. Ante esta situación, no solo proponen una “respuesta común” sino que piden a los gobiernos estatales que les otorguen los medios legales que les permitan “actuar e incrementar el grado de regulación” sobre el mercado de la vivienda.

En Berlín y tras una serie de fallos judiciales por la presión de Airbnb, el Gobierno y los legisladores de la ciudad relajaron a principios de 2018 la legislación aunque alternando las multas. Los propietarios pueden alquilar ahora su propia casa el tiempo que quieran mientras se cumplan ciertas condiciones. En el caso de las segundas residencias tienen un máximo de 90 días anuales. Pero las sanciones también se han quintuplicado hasta los 500.000 euros. Ahora, cualquiera que desee alquilar su propiedad principal o secundaria debe obtener una licencia de 250 euros. Es una respuesta a las tácticas de camuflaje que utilizan las plataformas de alquiler por Internet.

Mientras Bruselas toma cartas en el asunto y sus Estados reaccionan legalmente, no hay mejor aviso a navegantes que la trasparencia y la información legal con arreglo a la legislación española. La comparativa jurídica y tributaria entre un alquiler al uso y el turístico ofrece no pocas diferencias. Por si las moscas, conviene informarse de lo que dice nuestra legislación ya que quien efectúa arrendamiento de alojamientos turísticos tiene la condición de empresario a efectos del IVA.

Como se puede comprobar en las siguientes comparativas, en el ejercicio de esta actividad el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales (ITP) es más barato que el IVA, por lo que a la hora de contratar estos servicios habrá de tener especial cuidado para calcular los impuestos.

A EFECTOS DE LA CONCEPCION JURIDICA

Diferencia entre el alquiler normal LAU y el alquiler turístico

 

GRUPO  IGRUPO II
Satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatarioCesión temporal de uso de una vivienda
–        Amueblada

–        Sin Amueblar

Amueblada
–        Equipo mínimo LUZ y AGUA y GASEquipada
Puede ser necesario reformas para su uso con lo cual el uso puede no ser inmediatoEn condiciones de uso inmediato
–        Puede ser realizada por el propio arrendador al arrendatario

–        O utilizar canales de venta

Comercializada o promocionada en canales de oferta turística
–        Con finalidad lucrativaCon finalidad Lucrativa

Diferencia entre alquiler turístico y hospedaje

Alquiler TurísticoServicios  Hostelería
Se centran principalmente en la mera puesta a disposición de la viviendaLos servicios de hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición del inmuebles o parte del mismo
Comprende:

–        Servicios de limpieza a la entrada y salida del periodo del contrato

–        Servicio de cambio de ropa a la entrada y salida

–        Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras, ascensores)

–        Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones

Comprende :

–        Recepción

–        Atención permanente y continuada

–        Dispone de un espacio destinado al mismo (recepción)

–        Limpieza periódica del inmueble y alojamiento

–        Cambio periódico de ropa de cama y baño

–        Opcionalmente;

–        Lavandería

–        Custodia de Maletas,

–        Alimentación

–        Restauración

 

A EFECTOS DEL IAE

Se establecen tres categorías

 

Explotación de apartamentos turísticos extra hotelerosSubarrendamiento de apartamentosArrendamiento turístico
IAE-685IAE 861.2IAE  861.1
Actividades que tengan la naturaleza de servicios de hospedaje pero que se presten en establecimientos distintos de hoteles , moteles, hostales, pensiones, fondas casa de huéspedesPersona o entidad propietaria de un apartamento turístico lo arrienda a una entidad mercantil o persona física que lo explota como establecimiento Extra hotelero asumiendo los riesgos de la explotación.Arrendamientos por periodos de tiempo de casas sin prestar ningún servicio propio dela actividad de hospedaje
Están especialmente incluidos ;

–        Fincas rusticas

–        Casas rurales

–        Hospederías del medio rural

–        Albergues juveniles

–        Pisos y similares

 

Se limitan únicamente a poner a disposición del arrendatario las instalaciones
Permanecen abiertos al menos ocho meses al año (reducción del 30%)Las rentas inferiores a 601.01 euros tributan por cuota “0”
Régimen de exenciones Ley 58/2003 LGT que tengan una cifra de negocios inferior a 1.000.000 están exentas de ese impuesto

A EFECTOS DEL IRPF

 

Rendimientos de capital mobiliarioRendimientos de actividades empresariales
El alquiler se limita a la mera puesta a disposición del inmueble durante un periodo de tiempo sin que se presten servicios propios de hosteríaLos alquileres que además de poner a disposición el local arrendado , ofrezcan durante la estancia de los arrendatarios los servicios propios de la hostelería
No serán servicios propios de hostelería

-Servicios de limpieza antes de la llegada de los inquilinos

– Entregas y recogida de llaves

Ejemplo de estos servicios

–        Servicios periódicos de limpieza

–        De cambio de ropa

–        De restauración

–        Ocio

–        De naturaleza análoga

No será aplicable la deducción del 60 % ya que no es vivienda habitualTambién tendrá esta consideración cuando sin prestar tales servicios se disponga de una persona con contrato laboral a jornada completa para la ordenación de la actividad.
En los periodos que no hayan sido objeto de cesión generan las correspondientes rentas inmobiliaria ( el 1.1 o 2% del Valor catastral)

 

 

 

 

A EFECTOS DE IVA

 

Sujetos a IVASujetos a Transmisiones Patrimoniales
Quien realiza arrendamiento de alojamientos turísticos tiene la condición de empresario a efectos del IVA.Están exentos de IVA y en consecuencia sujetos a Transmisiones Patrimoniales aquellos arrendamientos de alojamientos turísticos en los que el arrendador no presta servicios típicos de la actividad hostelera
Si presta servicios propios de la actividad hostelera esta sujeto con un tipo del 10%La tarifa en caso que la Comunidad autónoma no haya aprobado las suyas es la siguiente
 

Como podemos comprobar el ITP es más barato que el IVA por lo que a la hora de contratar estos servicios tendremos que tener un especial cuidado a la hora del cálculo de los impuestos.

 

Obligaciones comunes de información

 

El modelo 179 debe presentar las personas o empresas que intermedien en la cesión de usos turísticos de viviendas con fines lucrativos y que intermedien en dichas cesiones.

La obligación es de declarar las rentas recibidas en el ejercicio en que se devenguen pero dicha obligación ya ha sido tratada anteriormente lo que se refiere este apartado es al modelo de declaración informativa.

Los datos a consignar serán;

  1. Titular de la vivienda
  2. Titular del derecho en cuya virtud se cede la vivienda (para el caso de que no sea el mismo)
  3. Identificación de los cesionarios
  4. Inmueble objeto de cesión
  5. Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos
  6. Importe percibido por el titular cedente del derecho
  7. Numero de contrato asignado por el intermediario
  8. Fecha de inicio de la cesión
  9. Fecha de intermediación
  10. Identificación del medio de pago utilizado

Cuadro resumen de impuestos

 

SI SE PRESTAN SERVICIOS COMPLEMENTARIOS PROPIOS DE LA INDUSTRIA HOTELERA (limpieza, lavandería, restauración etc.)

IAEGrupo 685 alojamientos turísticos Extra hoteleros
IRPFRendimientos actividad económica
IVASujeto y no exento al tipo del 10%
ITPNo sujeto
IRNRRendimiento actividad económica obtenido mediante EP
D. InformativasModelo 179 a presentar por los intermediarios (plataformas colaborativas)
 

 

SI NO PRESTAN SERVICIOS COMPLEMENARIOS PROPIOS DE LA INDUSRIA HOTELERA (solo alquiler)

IAEEpígrafe 861.1 Alquiler de viviendas
IRPFRendimientos del capital inmobiliario(sin reducción)
IVAExento
ITPTarifa fijada por la CCAA o la general en cada caso
IRNRRendimiento del capital inmobiliario
D. InformativasModelo 179 a presentar por los intermediarios (plataformas colaborativas)

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