A la hora de pedir una hipoteca normalmente nos centramos en negociar el tipo de interés inicial y el diferencial, pero nos olvidamos muchas veces de negociar el resto de comisiones. Un préstamo hipotecario suele tener una duración de 20-30 años y es muy probable que a lo largo de este tiempo se produzca el pago de varias de estas comisiones, por lo que es muy importante tenerlas en cuenta desde el principio

Podemos agrupar estas comisiones en tres momentos de la vida del préstamo:

1.- al inicio de la operación

– comisión de apertura: es un porcentaje sobre el capital del préstamo que la entidad cobra al inicio del préstamo, por una sola vez. Se incluye para calcular el tae y suele oscilar entre el 0% y el 1,5% del importe total del préstamo

– comisión de estudio: el banco por cobra por la gestión y análisis iniciales del préstamo y suele ser un porcentaje sobre el importe solicitado. Cuando la entidad no conceda el préstamo, no podrá cobrar esta comisión, pero sí puede exigirnos los gastos que haya tenido que pagar a terceros, siempre que lo hayamos pactado previamente. En muchos casos esta comisión está incluida en la comisión de apertura

Pueden generarse otras comisiones como por ejemplo por la emisión de un cheque bancario

2.- al modificar el préstamo

– por amortización parcial anticipada: remunera a la entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar al dejar de percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente

– compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés: si hemos firmado a partir del 9 de diciembre de 2007 y la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario es una persona física, las entidades sólo podrán cobrar, por amortización anticipada parcial, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés (arts. 7, 8 y 9 de la ley 41/2007)

Las comisiones en concepto de compensación por desistimiento no podrán ser superiores al 0,5% del capital amortizado, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida del préstamo, o al 0,25%  si la amortización se produce a partir del quinto año. En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada en concepto de compensación por tipo de interés. en el resto de casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad

– novación modificativa: una novación no es otra cosa que una modificación de condiciones del préstamo, con reducciones de costes notariales y registrales

Se consideran novaciones con esas ventajas las escrituras en las que se pacten una o varias de las siguientes modificaciones: la ampliación o reducción de capital, alteración del plazo, las condiciones del tipo de interés, sistema amortización o cualquiera otra de las condiciones financieras del préstamo. En los préstamos hipotecarios a interés variable, cuando la novación sólo se refiera a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión está limitada al 0,1% sobre el capital pendiente de amortizar

3.- al final del préstamo

– cancelación o amortización anticipada total: al igual que en la cancelación o amortización parcial, remunera a la entidad por los trámites administrativos, así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar – o lucro cesante – al dejar de percibir los intereses por el capital pendiente del préstamo. En los préstamos hipotecarios a interés variable esta comisión está limitada al 1%

en resumen, ¿qué podemos negociar?

La regulación de estas comisiones hace referencia siempre a máximos, pero el banco tiene la potestad de reducirlas. Debemos desde un inicio pensar cuáles son las que nos pueden ser más interesante negociar. Si queremos en el futuro hacer amortizaciones parciales ésta será la comisión que intentaremos negociar con nuestra entidad, o si estamos contratando en un momento donde los intereses están muy altos, deberíamos negociar la comisión por subrogación para en un futuro, cuando los intereses bajen, poder renegociar el préstamo hipotecario