La inversión inmobiliaria se vuelca en las residencias de estudiantes

17/11/2018

diarioabierto.es. La rentabilidad de estas operaciones se sitúa en el 5,5%, por encima de otros activos como los edificios de oficinas o los locales comerciales a pie de calle, según BNP Paribas Real Estate. // Residencias de estudiantes

A los inversores en el ladrillo no se les escapa el creciente éxito de los programas Erasmus, especialmente el interés de los estudiantes del resto de Europa por vivir una temporada en España. También creen que el elevadísimo paro juvenil está generando necesidades educativas tanto en la Formación Profesional como en la Universidad.

Un estudio de BNP Real Estate destaca que «España es, dentro de los países europeos con mayor flujo de estudiantes Erasmus, el único país junto a Reino Unido con un balance positivo de estudiantes (mayor número de entradas que de salidas)». Y que el programa Erasmus ha sido capaz de «impulsar cambios en los patrones de la movilidad internacional, consiguiendo multiplicar la captación de estudiantes extranjeros al sistema universitario español».

El informe recalca el incremento de las solicitudes de acceso a la Universidad, que han aumentado un 93% entre 2011 y 2017. «No solo las Universidades públicas y privadas han experimentado un incremento en las solicitudes de acceso; también se ha observado una tendencia alcista en las matrículas de los centros de Formación Profesional (FP): entre los cursos 2006-2007 y 2016-2017 el nú- mero de matrículas de educación de régimen general no universitario se incrementó un 14,7% en España», subraya el estudio

«Se espera que la demanda de estudios superiores se mantenga en los próximos años. El cambio de mentalidad se ha convertido en algo estructural, y hoy en día los jóvenes en edad de estudiar valoran mucho la opción de formarse. Todavía se mantiene en un nivel elevado el paro juvenil (en el primer trimestre asciende al 32,37% de jóvenes entre los 20 a 24 años), y el interés por continuar los estudios después de Secundaria es cada vez más fuerte y más viable en un entorno económico favorable», resalta el informe.

En el curso 2016-2017, el 7,25% de los estudiantes de grado, primer y segundo ciclo universitario y tercer ciclo han sido internacionales, 97.000. Esto supone un incremento del 11% con respecto al curso anterior y del 30% con respecto al curso 2014-2015.

BNP Paribas Real Estate estima un déficit de aproximadamente 123.398 plazas en España para recoger el exceso de demanda procedente de los estudiantes.

En 2017 se batió el récord de inversión en residencias de estudiantes, sumando 560 millones de euros, frente a los 50 millones del año anterior. Y los expertos de BNP Paribas Real Estate España estiman que la tendencia irá a más y que transformará el parque de residencias actual.

“La ‘prime yield’ para las residencias de estudiantes en las zonas centrales de las grandes ciudades se sitúa en el 5,5%, por encima de otros activos clásicos como los edificios de oficinas o los locales comerciales a pie de calle. En ubicaciones secundarias, la rentabilidad se sitúa en torno al 6,5%”, señalan en BNP Paribas Real Estate.

Más interés hacia los activos alternativos

El mercado de activos alternativos está atrayendo cada vez más el interés de
los inversores, tanto nacionales como internacionales. «Cada vez más, los inversores consideran este mercado como una opción para poder incrementar sus carteras con activos inmobiliarios», destaca el informe de BNP Paribas Real Estate.

Dentro del abanico de posibilidades (clínicas, residencias de tercera edad, gasolineras, parkings, entre ptras), las residencias de estudiantes se están consolidando como una opción de inversión «sólida». «Viendo las últimas transacciones realizadas, se observa que no es una tendencia pasajera, sino que la inversión en este tipo de activos irá a más y someterá a una transformación el parque de residencias de estudiantes», señala.

«Al igual que ha ocurrido con otros tipos de activos, la profesionalización de este sector también se incrementará, dado que, en estos momentos, muchas de las residencias de estudiantes en España están gestionadas por operadores no profesionales», apunta el estudio, que destaca que a finales del año pasado debutaba en Bolsa la primera sociedad
cotizada anónima de inversión inmobiliaria (Socimi) especializada en residencias de estudiantes.

Operaciones en alza

Al ser un mercado muy fragmentado y con muchos propietarios, muchas adquisiciones
se han centrado en la compra de grandes paquetes de camas. En 2011 el fondo Lazora compró Grupo Resa por un importe estimado de 150 millones de euros, asumiendo 25 residencias. En 2012, el grupo británico Knightsbridge Student Housing, que hasta ese momento tenía el foco de atención en los mercados inglés y francés, anunciaba la compra de su primera residencia de estudiantes en España: pagó 22 millones de euros por la Galdós de Madrid, que contaba con 370 camas.

En 2013, la gestora de fondos Azora se hizo con la concesión de dos residencias de estudiantes (una en Madrid y otra en Barcelona) que antes pertenecían al Ministerio de Defensa.

El año 2015 fue muy activo en operaciones en este segmento. Knightsbridge Student Housing compró las instalaciones donde se encontraban las antiguas rotativas de La Gaceta de Madrid (ubicadas en la Cuesta de San Vicente) para edificar una moderna residencia de estudiantes con más de 350 plazas. Al mismo tiempo, preparaba la apertura de las residencias El Faro, con 358 plazas (plaza de Cristo Rey), y Claraval, con 186 habitaciones (calle de San Bernardo). Y el plan de la compañía incluía dos residencias más de nueva construcción en Barcelona y un proyecto en Alcalá de Henares. En el mismo año, The Student Hotel adquirió dos residencias en Barcelona: Melon District Marina y Melon District Poble-sec, con un total de 600 habitaciones. El importe de la operación fue de 41,5 millones de euros.

En 2016, Corestate Capital Holding, un fondo de in- versión con sede en Luxemburgo, compró una antigua residencia situada en la calle Juan XXIII, que contaba con 260 habitaciones y 302 camas, para su posterior rehabilitación, con una inversión de 40 millones de euros.

El año pasado, Resa, la mayor plataforma de residencias de estudiantes de España, es
comprada por una joint venture entre los fondos AXA Investment Managers y CBRE Investment Partners. La gestora de residencias Greystar también ha formado parte del grupo comprador, quedándose con las acciones restantes y como gestora de los activos de la cartera adquirida. El precio estimado de la operación fue de unos 400 millones de euros.

Y en este ejercicio, Catella European Student Housing Fund ha adquirido la residencia de estudiantes La Campana, situada en el centro de Pamplona, por aproximadamente 16 millones de euros. Un año después de que Greystar aterrizara en España, vuelve a apostar por dos nuevos proyectos, el último ha sido firmado a finales de agosto en Bilbao,
dónde se levantará un edificio de 25.500 m² encima de la futura terminal de Autobuses de Bilbao (Termibus), de los cuales 10.500 m² se destinarán a una residencia de estudiantes. El otro proyecto que Greystar ha puesto en marcha, es el desarrollo de la residencia de estudiantes en el campus de Teatinos de la Universidad de Málaga, con una inversión de 10 millones de euros para proporcionar alojamiento a 350 personas. Y cuenta con otras dos promociones de residencias de estudiantes en Madrid, una ubicada cerca de la Plaza de Castilla, y la otra, la rehabilitación del Colegio Mayor Miguel Antonio Caro en la Ciudad Universitaria. El fondo norteamericano WP Carey pagó en julio 10 millones de euros a Solvia por un edificio en San Sebastián que convertirá en una residencia
para 300 universitarios.

Bankinter crea un fondo de capital riesgo

Bankinter ha lanzado un fondo de capital riesgo que invertirá hasta 400 millones de euros para promover residencias de estudiantes en España y Portugal. Ya ha comprado un solar en Granada, y estudia adquisiciones en Valencia y en Oporto.

El fondo V Student Iberia nació como una opción de inversión para los clientes de Banca Privada de Bankinter (mínimo, 200.000 euros). Pero el propio banco destinó 10 millones, el grupo Valeo (con más de 75.000 plaza en residencias de estudiantes y de tercera edad en EEUU) puso 4 millones, y la gestora Plenium Parners, 1,5 millones.

La idea es construir y gestionar 4 residencias de estudiantes, que suman 2.500 plazas, con una inversión de 200 millones. En Granada ha destinado ya 8,8 millones al terreno, y espera invertor 41,3 millones en una residencia de 510 plazas que empezará a funcionar en septiembre de 2020.

En una segunda fase, se plantea llegar a las 2.500 plazas. Y en una tercera, a las 9.000. Rastrea oportunidades en Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga y Lisboa, para terminar de construir una cartera de residencias de estudiantes que generen rentas anuales «predecibles y recurrentes» de la mano de socios gestores con experiencia contrastada.

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