Óptima Mayores resucita la hipoteca inversa

13/12/2018

Miguel Ángel Valero. Permite al cliente disponer de hasta el 46% del valor de tasación de su vivienda  utilizando ésta como garantía. El dinero se recibe como un único pago, mensualidades o una combinación de ambas. El cliente mantiene la propiedad y el uso y disfrute de su vivienda, y no tiene que pagar ninguna cuota de amortización de la hipoteca, ya que serán sus herederos los que decidan sobre la forma de liquidar ésta.

Ángel Cominges, consejero delegado de Óptima Mayores, reconoce que la hipoteca inversa “es un producto muy limitado y no tiene buena prensa, sobre todo en el sector asegurador”, que desapareció del mercado español en 2013 “cuando el BBVA deja de comercializarlo”. Esta firma, que es al mismo tiempo una consultora actuarial y de pensiones y un intermediario financiero, se atreve a relanzar la Hipoteca Inversa porque en España hay más de 8 millones de personas mayores de 65 años con la vivienda en propiedad. “Más del 95% de los jubilados tienen la casa pagada”, subraya.

Aporta más datos: los mayores de 65 años acumulan un ahorro de 600.000 millones de euros en vivienda, cuando todo el dinero colocado por los españoles en planes de pensiones no llega a los 120.000 millones. La solución es “convertir la vivienda en liquidez” y ayudar a los mayores a vivir mejor. “La mitad de los jubilados no logra llegar a fin de mes porque tienen su patrimonio inmovilizado en una vivienda”, insiste el consejero delegado de Óptima Mayores.

Otro problema: apenas el 12% de los mayores de 65 años conoce la hipoteca inversa, un producto del que en España apenas se hicieron 31 operaciones en 2017, frente a las más de 37.000 en el Reino Unido, las 1.150 en Suecia o las 500 en Italia.

“Demanda nunca nos ha faltado, aunque no hubiera producto”, insiste Cominges. Óptima Mayores llegó a distribuir 17 modalidades entre bancos y cajas, como el BBVA o La Caixa. “De todas las operaciones realizadas, solo hubo problemas con una, y no por la hipoteca inversa, sino por el seguro de rentas vitalicias diferidas, que era obligatorio porque así lo impuso el banco”, explica.

Producto sencillo

Para resucitar la hipoteca inversa, Óptima Mayores se puso tres objetivos: diseñar un producto sencillo, eliminar la obligatoriedad del seguro de renta vitalicia, y hacer un esfuerzo de comunicación y explicación tanto a la banca como al sector asegurador.

La Nueva Hipoteca Inversa es un producto financiero, regulado por la Ley 41/2007, que permite al cliente disponer de parte del valor de tasación de su vivienda (entre el 23% y el 46%, en función de la edad, del sexo, y de si hay uno o dos titulares) utilizando ésta como garantía. El dinero se recibe como un único pago, mensualidades o una combinación de ambas. El cliente mantiene la propiedad y el uso y disfrute de su vivienda, y no tiene que pagar ninguna cuota de amortización de la hipoteca, ya que serán sus herederos los que decidan sobre la forma de liquidar ésta y responden a la deuda exclusivamente con la vivienda, sin que pueda afectar a su patrimonio personal.

“El banco no puede ejecutar la deuda hasta 12 meses después del fallecimiento de los titulares de la vivienda”, precisan en Óptima Mayores.

La firma tiene ya un acuerdo con el portugués BNI Europa, y mantiene negociaciones con otros bancos para incorporar la Nueva Hipoteca Inversa a su catálogo de productos.

La web de Óptima Mayores ofrece una calculadora en función de la edad, sexo y valor de la vivienda, y si hay uno o varios titulares, que ofrece el importe de la Nueva Hipoteca Inversa en pago único, renta mensual o combinación de ambas.

Una persona de 75 años con una vivienda tasada en 600.000 euros puede obtener 200.000 euros, o una renta mensual garantizada de por vida de 1.200 euros. Otra de 78, con una vivienda valorada en 450.000 euros, logra 150.000 euros o una renta de 1.200 euros.

La vivienda debe valer más de 150.000 euros y estar en una localidad con más de 45.000 habitantes.

La operación está exenta del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, solo abona el 10% de los aranceles registrales, es un documento sin cuantía en los aranceles notariales. Los importes que se obtienen de la hipoteca inversa están exentos de tributación.

La tasación de la vivienda corre a cuenta del cliente. Óptima Mayores cobra una comisión de asesoramiento al usuario, que es explícita y pasa a formar parte de la hipoteca, y también al banco en algunos casos.

Combinación con una renta vitalicia

“Somos defensores de las rentas vitalicias, suponen el pago de una prima pero dan mucha seguridad”, señala Cominges. Por eso, recomiendan a los clientes de la Nueva Hipoteca Inversa que el dinero recibido se destine a la suscripción de una renta vitalicia asegurada inmediata (no diferida) con período cierto (10-15 años). Óptima Mayores busca entre las aseguradoras con las que trabaja la mejor oferta posible para cada cliente.

“Estamos teniendo reuniones con aseguradoras para explica que la Nueva Hipoteca Inversa no es una competencia a la renta vitalicia, sino que va a incrementar la suscripción de este producto. Son dos fórmulas que se complementan, no compiten entre sí”, insiste Cominges.

Demanda

“Nos llaman de media unas 200 personas al mes, el 70% son hijos,  que generalmente buscan dinero para que sus padres puedan ser atendidos en su casa, porque la residencia suele ser la última opción que barajan”, explica en Óptima Mayores. “Antes se hacían 3 operaciones de cada 100 llamadas, y ahora, 36”, añaden.

Para los que necesitan vender la vivienda para irse a una residencia, la firma ofrece una renta vitalicia inmobiliaria, en la que el usuario pierde la propiedad de su casa. “Es también una alternativa de financiación para los mayores de 65 años, que no la suelen encontrar en un banco”, señalan en Óptima Mayores.

La firma, que solamente cobra si se formaliza la operación, hace un estudio preliminar de todas las alternativas, que es gratuito, y acompaña al usuario en todo el proceso de trámites registrales, notariales, testamento, declaración de herederos, entre otros.

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