Seis puntos que hay que tener en cuenta antes de firmar una hipoteca tras la nueva Ley Hipotecaria

21/12/2018

iAhorro. El cliente dispondrá de su contrato diez días antes de la firma, y el notario se cerciorará de que el cliente conoce todos los entresijos de su préstamo antes de firmarlo.

Después de dos años y nueve meses, tras dos cambios de Gobierno y la sombra de una multa europea, este jueves el Congreso de los Diputados ha dado el visto bueno a la Ley Hipotecaria. La nueva norma apuesta, en general, por la transparencia. Ahora, la nueva Ley tendrá que ser ratificada por el Senado, ser publicada en el BOE y un mes después entrará en vigor. La fecha aproximada de su entrada en funcionamiento podría ser marzo de 2019.

Información, tiempo y dinero. Estos serán los tres puntos en los que ganará el nuevo hipotecado en cuanto entre en vigor la ley. Unas medidas que no podrán disfrutar los ya hipotecados. Finalmente, la nueva norma no tendrá carácter retroactivo de forma general. Sin embargo, sí que afectará a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor.

1-Mayor protección al usuario

El cliente dispondrá de su contrato un mínimo de diez días antes de la firma. El objetivo es que disponga de tiempo suficiente para leer el contrato con tranquilidad, resolver las dudas que le puedan surgir y dialogar con la entidad si hay alguna discrepancia.

Relacionado con esto y con el fin de evitar que se concedan hipotecas a personas sin capacidad de pago, el banco deberá evaluar en profundidad la solvencia del futuro hipotecado. La norma obliga al banco a consultar el historial crediticio del cliente en el Banco de España, y si concede el préstamo le permite ceder los datos del usuario a plataformas privadas de información crediticia. El coste de esta ‘investigación’ deberá asumirlo el banco.

2-El papel del notario

El papel del notario cobra relevancia a la hora de ratificar que el titular conoce el producto que está contratando. Antes de la Ley, el hipotecado solo tenía que ir al notario para firmar su hipoteca. Sin embargo, con la nueva ley, el titular tendrá que acudir al notario un mínimo de dos veces. La primera será sin la entidad para poder realizar cualquier pregunta que surja sobre los entresijos de su contrato. La segunda será con la entidad para la firma del contrato hipotecario.

Además, el contratante tendrá que responder a un cuestionario para demostrar que conoce los entresijos de su contrato.  En esta vía, la ley dice que se entregará una “manifestación firmada por el prestatario, en la que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido”.

3-Reparto de gastos

Otro de los puntos que más afecta a los clientes es el nuevo reparto de gastos a la hora de formalizar la hipoteca. Con la nueva Ley, el cliente solo pagará la tasación. El resto de los gastos serán abonados por la banca (gestoría, IAJD, Notaría y los gastos del registro).

Esta parte supone un ahorro muy importante a la hora de formalizar su contrato. De esta manera, solo tendrá que hacer frente al coste de la tasación que puede rondar entre los 300 y los 600 euros. Además, el cliente podrá elegir libremente a los tasadores que podrán ser personas físicas.

Ahora el banco será el que page la gestoría, notaría, IAJD y el registro. De ellas, la partida del impuesto de Actos Jurídicos es la más elevada y depende de cada comunidad autónoma. Esta cantidad puede variar entre los 1.500 euros hasta los 6.000 euros en función del préstamo y de la comunidad en la que esté la vivienda. El resto de los gastos podrían suponerle a la entidad un coste entre los 1.000 y los 3.000 euros.

4-Adiós a las cláusulas suelo

La Ley aprobada este jueves prohíbe las cláusulas suelo, de esta manera en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. El fin de esta norma es que el cliente se pueda beneficiar de las caídas del euríbor, aunque el interés mínimo se establecerá en el 0%, nunca podrá ser negativo.

5-Novedades en las vinculaciones

Seguro de hogar, seguro de vida, tarjetas… Estas son algunas de las vinculaciones que las entidades proponen a los clientes para acceder al préstamo hipotecario. La nueva Ley establece que las entidades no podrán imponer sus productos vinculados, aunque si podrán hacer bonificaciones por los productos que se contrate, como se hace en la actualidad.

Muchos bancos bonifican con descuentos en sus tipos de interés si el cliente contrata alguno de sus productos vínculos. Los bancos podrán seguir comercializando sus productos vinculados, pero ahora el cliente podrá presentar a su entidad pólizas alternativas y “en ningún caso” la aceptación por el banco de una póliza alternativa distinta de la propuesta por su parte podrá suponer empeoramiento en las condiciones del préstamo.

y 6-Los bancos podrán seguir cobrando una comisión de apertura

A la hora de formalizar el préstamo muchas entidades cobraban a sus clientes una comisión de apertura del préstamo. En este punto se pueden encontrar grandes diferencias en las entidades, desde las que no cobran nada hasta las que cobran un 2%.

La nueva norma no prohíbe el cobro de esta comisión aunque si establece que esa tasa se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.

Subrogación y novación, puntos clave después de la firma de la hipoteca

El cliente también podrá cambiar de banco o mejorar su hipoteca cuando quiera. Con la nueva regulación el cliente, con préstamos anteriores a la Ley, podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca.

En el caso de la novación si el hipotecado no está conforme con las condiciones que firmaste en tu hipoteca podrás cambiarlas sin que la entidad te cobre ninguna comisión por la novación.

La Ley también protegerá más a los hipotecados en caso de embargo.  Antes, si el hipotecado dejaba de pagar en la primera mitad (imaginemos una hipoteca de 20 años, en los 10 primero años), para ejecutar la hipoteca bastaba con que el cliente hubiera dejado de pagar tres meses.  El nuevo acuerdo eleva los meses de impago para ejecutar la hipoteca (proceder a un desahucio) a 12 meses o el 3%.  Si esta situación tenía lugar en la segunda mitad de la duración del préstamo, las cuotas vencidas y no satisfechas debían equivaler a 12 meses. La nueva ley establecerá que el impago tendrá que suponer el 7% o 15 meses.

Amortización

Bajan a la mitad las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después), mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).

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