Una de las dudas que más plantean los propietarios de inmuebles es si es más conveniente alquilarlos como persona física o hacerlo como sociedad. Aunque cada situación personal es distinta, la fiscalidad es un aspecto clave para aclararnos. Pongamos como ejemplo una persona que tiene en propiedad varios inmuebles o locales para alquilar, con unos ingresos anuales de 100.000 € por esos arrendamientos y unos gastos deducibles de 25.000 €.

Tributación de los arrendamientos

Considerando un beneficio neto por la mencionada actividad de arrendamiento de 75.000 €, tributaría como persona jurídica por el Impuesto de Sociedades a un tipo impositivo fijo del 25% (para Pymes), lo cual le supone una “factura” fiscal de 18.750 €. Como persona física, el mismo beneficio tributaría a un tipo del 37,27%, elevando su “factura” fiscal a 27.952,05 €.

Gastos fiscalmente deducibles

Siguiendo con nuestro ejemplo, si uno de los inmuebles tuviese unos gastos anuales de unos 15.000 € y unos ingresos de 10.000 €, como persona física el propietario no podría tener rendimiento negativo; en todo caso, podría tener gastos hasta los 10.000 €. En cambio, si fuese una sociedad podría deducirse todos los gastos en el Impuesto de Sociedades, es decir, los 15.000 €.

Los gastos de intereses, conservación y reparación de dichos inmuebles sólo serán deducibles como persona física hasta el límite de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos y el exceso podrá deducirse en los 4 años siguientes. Como persona jurídica la totalidad de los gastos es deducible en cada ejercicio. Durante el periodo en el cual el inmueble no esté arrendado, los gastos generados no son deducibles como persona física (al no existir rendimiento negativo). Como persona jurídica los gastos generados durante el ejercicio son deducibles se tengan o no rendimientos o ingresos, estén los inmuebles arrendados o no.

En cuanto a los préstamos hipotecarios, como persona física solo son deducibles los intereses y la amortización de los inmuebles. Con una hipoteca anual de 10.000 €, de los cuales 4.000 son intereses y 6.000 capital, son deducibles solo los 4.000 € de intereses. En el caso de personalidad jurídica se deducen tanto los intereses como el principal. Como sociedad puede deducirse la totalidad de los 10.000 € del ejemplo.

Finalmente, los gastos de ampliación o mejora no se pueden reducir como persona física, mientras que como sociedad sí restan en al resultado del ejercicio.

Responsabilidad legal:

En caso de tener que afrontar cualquier tipo de responsabilidad legal frente a la administración, acreedores, etc., como persona física puede llegar a responder con todos sus bienes, tanto presentes como futuros. Como persona jurídica, por ejemplo como S.L., solo se responde hasta el valor de las participaciones en la empresa. Aunque en principio parece que la balanza se inclina a favor de la personalidad jurídica o sociedad, también existen algunos inconvenientes que debemos valorar:

– Obligación y posible coste en la obligación de llevar una contabilidad conforme al Código de Comercio, cumpliendo las obligaciones mercantiles.

– Necesidad y coste económico de constituirse en cualquiera de las formas jurídicas como sociedad.

– Además de declarar en renta como persona física, afrontar todas las obligaciones tanto mercantiles como fiscales de una sociedad.

– Los inmuebles pasarían a ser propiedad de la sociedad, con lo que en lugar de inmuebles tendría participaciones o acciones de una empresa como persona física, con la problemática añadida de cómo sacar en un futuro, o en caso de necesidad, los inmuebles desde la sociedad a manos de los socios.

En definitiva, no se puede asegurar que una forma sea mejor que la otra: cada una tiene sus ventajas e inconvenientes. La clave se encuentra en las circunstancias personales, de forma que lo que es totalmente recomendable para una persona sea descartable para otra. Por eso, desde OPTIMA recomendamos el asesoramiento experto de profesionales que examinen detenidamente cada caso para tomar la decisión correcta.

Si tiene cualquier duda sobre éste o cualquier otro tema, puede enviar sus cuestiones a comunicació[email protected]