La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado varias sentencias fijando doctrina sobre cuestiones relativas a cláusulas abusivas en contratos de préstamos hipotecarios con consumidores para que los jueces las tomen como partida y repercutan así esta jurisprudencia en sus fallos posteriores.

El análisis se ha centrado sobre la comisión de apertura, los aranceles de notario y registrador, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentos (IAJD) y los gastos de gestoría.

Reunida en pleno, la Sala ha analizado la posible abusividad de la cláusula que establece una comisión de apertura en un préstamo hipotecario y, tras examinar la normativa aplicable al caso, el Supremo considera que «no es ajena al precio del préstamo».

De esta forma, el interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen sendas partidas del precio del préstamo, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe el banco por conceder el préstamo al cliente, y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales.

Así, tanto el interés remuneratorio como la comisión de apertura deben incluirse en el cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE), que permite al cliente conocer cuál será el coste real del préstamo solicitado.

Por tanto, la cláusula de apertura no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o cumplido porque «es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, el banco cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio».

«Es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias», señala la sentencia del Supremo.

Los jueces señalan que se trata de una comisión que se debe pagar por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste «especial atención» como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención de este producto.

Efectos de la nulidad de todos los gastos

Por otro lado, la Sala se pronuncia sobre los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos, efectuada en una sentencia de diciembre de 2015.

En este sentido, señala que son pagos que han de hacerse a terceros, no a la entidad prestamista, como honorarios por su intervención profesional con relación al préstamo hipotecario. «La declaración de abusividad no puede conllevar que esos terceros (notarios, gestores, registradores) dejen de percibir lo que por ley les corresponde», precisa. el Supremo.

El pago de esas cantidades debe correr a cargo de la parte a la que correspondiera según la normativa vigente en el momento de la firma del contrato.

En relación al arancel notarial, el Supremo dice que interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura deben distribuirse por mitad. Esta misma solución procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación, mientras que en la escritura de cancelación de la hipoteca, dado que el interesado en la liberación del gravamen es el cliente, le corresponderá este gasto.

Además, las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.

En el caso del arancel registral, la sentencia determina que la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco, por lo que es a este al que le corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al cliente y será a él a quien le corresponde este gasto.

Finalmente, la Sala reitera que el sujeto pasivo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (IAJD) es el prestatario. Y que el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre(convalidado por el Congreso de los Diputados el 22 de noviembre de 2018) solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna.