El Banco de España ha calculado que la ratio de préstamo-precio de transmisión de la vivienda experimentó una reducción desde el 107% en 2006 al 80% en 2016, lo que está asociado al descenso de la proporción de hipotecas cuyo importe excedía la totalidad del valor de transmisión, mientras que la ratio de préstamo-valor de tasación se mantuvo relativamente constante (70%) a lo largo del ciclo.

El análisis usa una nueva base de datos denominada «muestra enlazada», que utiliza variables comunes en ambas fuentes a partir de los registros de constitución de hipotecas y de transmisión de bienes, como el registro donde se efectuó la transmisión o la constitución de la hipoteca, el día exacto en el que se hizo la escritura, el año de inscripción en el registro, la naturaleza de la finca, el tipo de vivienda, el estado de la vivienda y la superficie.

Según ha constatado, el valor de tasación de la vivienda creció a un ritmo mayor que el precio de transmisión entre 2004 y 2008, para después caer proporcionalmente más que el de transmisión.

En concreto, el precio de transmisión de una vivienda por metro cuadrado representaba el 68% del precio de tasación declarado ante notario en el año 2004 y fue elevándose hasta alcanzar el 89% en 2016, debido a que los valores de tasación crecieron a un ritmo mayor que los precios de transmisión entre 2004 y 2008 para después caer más proporcionalmente hasta 2014.

Así, en 2006 había un elevado grado de dispersión de los valores de tasación en torno a los precios de transmisión. Así, en una cuarta parte de las compraventas de la muestra enlazada, el precio de transmisión era inferior a la mitad del valor de tasación de la vivienda.

En 2010 la brecha entre el valor de tasación y el precio de transmisión se redujo y la concentración de los valores de tasación en torno a los de transmisión aumentó, con lo que en una de cada siete compraventas el precio de transmisión era inferior a la mitad del valor de tasación. Finalmente, en 2016 apenas hubo compraventas en las que el precio de transmisión fuera inferior a la mitad del valor de tasación.

El artículo del Banco de España publicado este martes explica que la ratio de préstamo valor mide la relación entre el importe de los préstamos hipotecarios y el valor de la vivienda en el momento de la compra, y se calcula principalmente utilizando dos indicadores de precios diferentes: el importe de transmisión recogido en el Registro de la Propiedad y el valor de tasación, por lo que en función de cuál se utilice los resultados son diferentes.

Un valor elevado de la ratio préstamo valor indica que los hogares realizan un desembolso reducido en el momento de la compra de la vivienda y que, por tanto, tendrán que hacer frente a pagos relativamente elevados durante la vida del préstamo.

La ratio mediana de préstamo hipotecario sobre valor registrado de transmisión fue del 107% en 2006, frente al 70% de la mediana del ratio de préstamo sobre valor de tasación. Desde entonces y hasta 2016, la ratio de préstamo sobre valor de transmisión en la muestra enlazada se fue reduciendo hasta el 80%, mientras que la calculada sobre valor de tasación se mantuvo estable en ese periodo, en torno al 70%.

Dada la discrepancia entre los valores de tasación y los precios de transmisión, el Banco de España ha destacado que una fuente alternativa para obtener una ratio préstamo valor directamente a partir de las respuestas de los hogares es la Encuesta Financiera de las Familias (EFF) elaborada por el organismo supervisor, que evolucionó de modo similar a la que se deriva del precio de transmisión recogido en el Registro de la Propiedad.

La ratio mediana del préstamo inicial sobre el precio efectivamente pagado por las viviendas adquiridas para el período comprendido entre 2002 y 2009 en la EFF fue del 97%, y se redujo al 91% entre 2002 y 2005. Después de 2009, la ratio mediana entre hipoteca concedida y precio de compra fue cayendo, hasta situarse por debajo del 80% entre 2012 y 2014.

En definitiva, tanto los valores como la evolución de la ratio préstamo valor según la EFF se encuentran cercanos a los de la ratio préstamo valor de transmisión durante todo el período muestral y, por tanto, son, en general, superiores a los que se derivan de las tasaciones, especialmente durante el ciclo inmobiliario expansivo que precedió al inicio de la crisis.