La subgobernadora del Banco de España, Margarita Delgado, afirma en una jornada sobre la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, organizada por PwC, que la norma beneficiará a los clientes, pero  provocará «un aumento inevitable» de los costes de los nuevos préstamos.

Los mayores gastos de constitución soportados por los prestamistas, los límites a las comisiones por amortización anticipada y el retraso en la recuperación de la deuda impagada, entre otros factores, «producirán un aumento inevitable en los costes de los nuevos préstamos, que las entidades deberán incorporar en sus políticas de precios para poder ser viables y retribuir adecuadamente su capital».

«Está claro que la banca, como cualquier otra empresa, únicamente puede subsistir si es rentable. Por ello las entidades deben ser capaces de repercutir los costes y riesgos asociados a cada nueva transacción», insiste a subgobernadora. Para garantizar su viabilidad y lograr retribuir su capital adecuadamente, cada entidad debe contar con una adecuada política de precios que le permita cubrir los costes y riesgos asociados a cada préstamo, así como establecer las estructuras de gobierno y los procesos de gestión que garanticen una gestión efectiva de esos riesgos.

La regulación estricta del clausulado y el refuerzo de la información disponible para los clientes en la fase precontractual contribuirá a reducir la inseguridad jurídica y la elevada litigiosidad en las operaciones de financiación hipotecaria, subraya Margarita Delgado, que destaca que la Ley introduce medidas de salvaguarda y protección del cliente.

«En términos económicos, el coste de la litigiosidad y su terrible efecto en la reputación de todo el sector sobrepasan con creces cualquier hipotético beneficio que entidades individuales hubieran podido obtener a través de prácticas más que cuestionables», recalca la subgobernadora del Banco de España.

Solo a través de un comportamiento ético con la clientela podrá la banca recuperar a medio plazo la reputación y la confianza, por lo que es necesario que se produzca «un cambio cultural en el modo en que las entidades se relacionan con su clientela».

Para ello, se precisa el compromiso de los órganos de gobierno, que deben «implicarse activamente» en aspectos como el diseño y la gobernanza de los productos que comercializa la entidad, así como en la formación y el cambio en los mecanismos de incentivos al personal de ventas.

Restricción del crédito a un sector

Margarita Delgado admite que «es previsible» que la utilización de herramientas macroprudenciales, como la restricción del crédito en momentos altos del ciclo, «acarree críticas por parte de la opinión pública, de los consumidores y de las propias entidades». Pero «no debemos olvidar que el objetivo perseguido es la restricción del crédito focalizada en un sector determinado».

Aplicadas al mercado inmobiliario, estas medidas encarecerán y frenarán el crédito, dificultando inevitablemente el acceso a la vivienda en propiedad, aunque sea de modo coyuntural. Pero el resultado de la inacción del supervisor es «infinitamente peor que su alternativa». «La memoria colectiva es frágil, pero espero que no olvidemos nunca cuál es el precio de no actuar decididamente a tiempo«, remarca la subgobernadora del Banco de España.

La banca pide medidas complementarias

El director de Planificación estratégica de la Asociación Española de Banca (AEB), Juan Carlos Delrieu, aplaude la reforma de la Ley Hipotecaria, pero avisa que sus efectos se notarán a medio plazo, ya que el mercado inmobiliario «es de ciclos largos» y el impacto de la nueva norma no se apreciará en un momento en el que las condiciones económicas son positivas.

Insiste en que la nueva norma por sí sola no resolverá los problemas de acceso al mercado inmobiliario en España, y que deberá complementarse con una política social de vivienda y una adecuada ley de alquileres.

«Si esta concentración en un ambiente de poca propensión para la adquisición de vivienda en propiedad no combina el alquiler de manera adecuada, una política social y una ley hipotecaria, estaríamos hablando de un futuro que seguirá siendo cojo», advierte.

El representante de la banca pide que la nueva Ley se acompañe de una mayor cultura financiera entre los españoles para tomar decisiones «empoderadas» en este sentido.

La banca «aplaude con satisfacción» la nueva ley hipotecaria, sobre todo porque reduce la litigiosidad y aumenta la seguridad jurídica, agradece la transparencia en la eliminación de cláusulas «mal entendidas» como las cláusulas suelo, y de algunas comisiones que «sin duda eran mejorables». La ley «da un paso adelante» en la clarificación de hipotecas, promueve la transparencia especialmente en la fase precontractual y sobreprotege al consumidor «sin un coste demasiado alto para el sistema», con lo que «blinda a bancos y sus clientes de decisiones judiciales dispares y, en algunos casos, contradictorias».

Pero Juan Carlos Delrieu menciona «algunos efectos indeseados» como la amortización anticipada, que desincentiva la contratación de créditos a tipo fijo, y las restricciones a la ejecución hipotecaria, un elemento que puede implicar el mayor coste para los bancos en el acceso a la financiación en los mercados mayoristas.

«La amortización y la restricción sobre la ejecución, unidas a que vamos a tener que absorber algunos gastos que hasta ahora estaban repartidos entre clientes y bancos, nos llevan a pensar que las condiciones financieras es probable que en el futuro puedan ser más tensas, sobre todo para aquellos clientes con mayor perfil de riesgos», reconoce el representante de la AEB.

El secretario general de CECA, Fernando Conlledo, resalta que se trata de una ley «muy garantista», que supone «una oportunidad para tener mayor seguridad jurídica» y de crear un marco estable que siga permitiendo el acceso a la vivienda en propiedad en condiciones «competitivas y ventajosas».

Cree que las entidades financieras son «especialistas» en gestionar y poner precio a los riesgos. «Si nos dan un marco seguro y predecible pensamos que, dado que estamos en un mercado en el que hay suficientes entidades y oferta, la competencia funcionará», remarca.

Como Delreiu, el representante de la Ceca lamenta que se limite la capacidad de la entidad financiera en supuestos como el vencimiento anticipado o los intereses de demora.

La audiencia pública termina la próxima semana