Nueva normativa sobre el alquiler… y sus consecuencias

26/04/2019

Juan José Martin Prados.

-El alquiler de vivienda ha sido durante años uno de los objetivos principales de los gobernantes quienes, a pesar de su buena intención, no han hecho más que generar problemas y confusiones cuando no tremendas injusticias.

-Los legisladores, en vez de hacer un cuerpo legal único que afecte a la realidad, recogiendo las necesidades de un cambiante mercado, proponen parches sobre legislaciones obsoletas -con más de 10 años de antigüedad-, a la vez que regulan sus adecuaciones con una herramienta inapropiada.

-Una ley nunca debe beneficiar a unos en perjuicio de otros, so pena de crear tremendas injusticias y consecuencias inimaginables en el mercado

El estado es consciente de la existencia de las necesidades no satisfechas por el ordenamiento jurídico, en esto se basan todas las modificaciones legislativas. El común de los mortales que vivan en España se da cuenta la existencia de un importante problema en el asunto de la vivienda y, más concretamente, del alquiler. La mayoría de los países de nuestro entorno europeo tienen un sistema de acceso al uso de vivienda basado no en la propiedad, sino en el alquiler. Este último aspecto del sistema español no solo es obsoleto sino inapropiado para la sociedad actual.

Pero los legisladores, en vez de hacer un cuerpo legal único que afecte a la realidad, recogiendo las necesidades de un cambiante mercado, proponen parches sobre legislaciones obsoletas -con más de 10 años de antigüedad-, a la vez que regulan sus adecuaciones con una herramienta inapropiada (es como si quisiéramos colgar un cuadro similar a las lanzas en una pared utilizando papel celo y cinta aislante).

Así, vemos que aunque puntalmente pueda solucionar algunas necesidades, el sistema de Decretos y decretos Leyes no es el más apropiado, obteniendo la no solución de los auténticos problemas sino que por solucionar una cosas nuestros legisladores estropean varias con lo cual es en muchos casos peor la solución que el problema generando una inseguridad jurídica tan importante que no solo los afecta a los usuarios de las viviendas en alquiler sino que a los profesionales también nos genera confusión e incertidumbre (que es lo peor que una ley puede generar).

El alquiler de vivienda ha sido durante más de diez años uno de los objetivos principales de los gobernantes quienes, a pesar de su buena intención, no han hecho más que generar problemas y confusiones cuando no tremendas injusticias. El actual sistema, erróneo, (con herramientas totalmente inadecuadas) intenta solucionar el problema más popular del alquiler. Una ley nunca debe beneficiar a unos en perjuicio de otros, so pena de crear tremendas injusticias y consecuencias inimaginables en el mercado.

Así pues, pasamos a analizar las últimas reformas incluyendo el siguiente cronograma.

1) RD Ley 21/2018. Modificado y/o ampliados por RD Ley 7/2019. Desarrollado por Modificaciones de 4/03/2019 y Modificado en 22/03/2019.

Ese ir y venir de normas, con contradicciones en tan corto lapso de tiempo, genera una importante inseguridad jurídica. La reforma descansa sobre lo establecido por la norma matriz es decir él RD Ley 21/2018 con los siguientes pilares:

 1) Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)

  1. a) Alcance
  2. i) Excepción de repercutir IBI a Entes Públicos
  3. b) Recargo a las viviendas desocupadas
  4. i) Dicho recargo puede alcanzar hasta el 50% de la cuota líquida del impuesto, y se determinará por los Entes Locales (mediante Ordenanzas Fiscales)
  1. ii) Definición de las Viviendas de Uso residencial desocupadas permanentemente.;

Estableciendo un procedimiento para determinar lo que son este tipo de viviendas, haciendo una especial referencia a las normas sectoriales de posterior desarrollo.

(1) Se establece un procedimiento que consiste en que una vez comprobada por la Administración correspondiente se dará audiencia al sujeto pasivo y corresponderá al Ayuntamiento correspondiente de determinar los indicios de la desocupación.

 

(a) El problema se alimenta, asimismo, por lo que tendremos que estar a lo dispuesto por cada ayuntamiento, lo que no solo es una chapuza normativa sino que además habrá que prestar atención a lo que dispongan las Ordenanzas fiscales propias pudiéndosele dar el caso que en unos lugares una tipología determinada de viviendas según la calle donde se encuentre puede estar declarada como desocupada o no. Generando una inseguridad jurídica en la normativa.

2) Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados:

  1. a) Establece una exención en este impuesto a los arrendamientos de vivienda para uso estable (diferenciando el de otro tipo de arrendamientos, vacacional, turístico, de locales …)
  2. i) Sin definir lo que es uso estable tenemos el mismo problema que antes vimos.

 3) Modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos

  1. a) Suprime la obligación de la inscripción de los arrendamientos de viviendas de uso estable en el Registro de la Propiedad
  2. i) Esta supresión lejos de ser una ventaja o ayuda, es más un problema de seguridad jurídica de las propiedades dado que si un inmueble se vende estando arrendado el comprador no tiene ningún sistema para determinar si está o no alquilada.
  3. b) Ampliación de la prorroga obligatoria de:
  4. i) Cinco años para arrendadores personas físicas
  5. ii) Siete años para arrendadores Personas Jurídicas.
  6. c) Prorroga tácita;
  7. i) De hasta tres años salvo que el arrendador manifieste su voluntad de no renovar con un mes de antelación.
  1. ii) Se amplía los plazos de notificación para que no opere la prorroga tácita

(1) Cuatro meses para arrendadores personas físicas

(2) Dos meses para el arrendatario.

  1. d) Pacto de no subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario
  2. i) Fuera de eso no podrá pactarse la renuncia al derecho de subrogación.
  3. e) Cuando se produce la enajenación de la vivienda arrendada salvo que sea adquirente de buena fe en este caso.
  4. i) Deberá soportar al arrendamiento hasta el final
  5. ii) Deberá el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año de contrato que exceda de los 5 o 7 años y que reste por cumplir.

(1) Esto no sirve para mucho sin un desarrollo complementario salvo para generar confusión.

  1. f) Actualización de renta. Privará lo dispuesto entre las partes, pero en caso de no hacer mención en el contrato en este aspecto por defecto la renta no se actualizará.
  2. g) Modificación de la renta
  3. i) Por mejoras; Previos acuerdos de ambas partes podrán realizarse obras y mejoras e incrementar la renta.

(1) Las obras de mejora deberán ir más allá de cualquier cumplimiento del deber de conservación por parte del arrendador.

  1. ii) Gastos Generales y Servicios individuales; Serán por cargo del Arrendador si fuese persona jurídica o del arrendatario si los contratase el mismo.
  1. h) Derecho de Tanteo y Retracto;
  2. i) No lo abra cuando se venda el inmueble entero
  3. ii) No lo abra cuando se venda por distintos propietarios a un mismo comprador.

iii) Lo tendrá siempre la Administración.

  1. i) Garantías adicionales;
  2. i) Se fija la fianza en dos mensualidades como máximo como cuantía máxima mediante deposito en metálico o aval bancario
  • Esto, evidentemente va a generar un aumento de renta ya que los arrendadores querrán cubrirse con seguros la posibilidad de impago repercutiendo este coste más a los arrendatarios (con lo cual como antes hablamos lo que pretende dar una solución a un problema genera otros mayores)

 

  1. ii) Durante los primeros cinco o siete años la fianza no podrá actualizarse
  2. j) Ámbito de aplicación de la LAU
  3. i) Se excluye de la aplicación de la LAU los siguientes casos

(1) Viviendas cuya superficie sea superior a 300 m2

(2) Cuando la renta inicial anual excede de 5.5 veces el SMI

(a) Lo que no tiene ningún sentido el excluir estos alquileres de la LAU (tenemos entonces una legislación para pobres (menos de 300) y una para ricos (más de 300m2)).

(3) El régimen aplicable en estos casos será el del Código Civil Titulo II y la voluntad de las partes.

  1. ii) Se excluye también los arrendamientos de uso turístico cuya definición vuelve a ser modificada por el articulo 5 e) suprimiendo la necesidad de comercialización a través de canales de oferta turística con lo que la definición de apartamentos de uso turístico que da como sigue

(1) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato comercializada o proporcionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción y realizado con finalidad lucrativa cuando esté sometida a un régimen específico derivado de la normativa sectorial turística.

  1. k) Régimen transitorio: Los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU celebrados antes de la entrada en vigor de este Real Decreto Ley continuarán rigiéndose por el régimen jurídico que les era aplicable sin perjuicio de que las partes de mutuo acuerdo podrán adaptarse a la ley

 

4) Modificaciones a la Ley de propiedad horizontal:

  1. a) Modificación del artículo 9-1: posibilidad de incrementar hasta el 10% del último presupuesto ordinario, la cuantía del fondo de reserva y establece que tales recursos se destinen a las obras obligatorias de accesibilidad legalmente establecidas (la adecuación de accesibilidad de los inmuebles)
  1. i) No entiendo que tiene que ver esto con los alquileres de viviendas cuando es una circunstancia que solo afecta a los propietarios de dichas viviendas de ahí el caos normativo salvo que lo que se quiera es que los inquilinos también se hagan cargo de estas reservas de adecuación.
  2. b) También regulan como actuaciones obligatorias que no requieren acuerdo previo de la Junta de Propietarios;
  3. i) Se limitan a las obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que las comunidades de propietarios pueden tener acceso alcancen las subvenciones más del 75% del importe de la misma ( Art 10-1b)
  4. c) Regula también las mayorías necesarias en los acuerdos de las Juntas de Propietarios en caso de decisiones que puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico. Esta mayoría será de 3/5 de los propietarios.
  5. i) Esta mayoría será también para el acuerdo por el que s establezcan cuotas especiales de gastos o incrementos en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad de alquiler turístico.

(1) Regular por este sistema un actividad actualmente desregulada y parcheada, con un decreto ley y solo aspectos muy puntuales de la actividad en vez de hacer un cuerpo normativo independiente y propio entra dentro de la insensatez normativa de nuestros gobernantes que solo regulan aspectos que pueden afectar a sus elecciones y no acometen proyectos de calado sino parches, lo que genera como antes decíamos indefensión.

5) Reforma del procedimiento de desahucio de viviendas de la Ley de Enjuiciamiento civil.

  1. a) Se modifica el artículo 441-1º Ter de la LECv. Exigiendo en el requerimiento de pago del demandado la posibilidad de solicitar un informe de los servicios sociales a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad, SI se apreciase esta situación el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten medidas por los Servicios sociales (que son los que evacuan el informe previo) durante el plazo de un mes a 2 meses.
  2. b) En el contenido de la demanda ejecutiva EL plazo de espera legal anterior no será de aplicación en la ejecución de la resolución de condena de desahucio por falta de pago de rentas Salvo que se trate de vivienda habitual, en este caso y con carácter previo al lanzamiento deberá haberse procedido en los términos del artículo 441 antes viso.

 

  1. i) Lo que genera más retrasos en caso de un desahucio cosa que genera aún más inseguridad jurídica para el arrendador que puede ver retrasado el procedimiento más de lo habitual circunstancia que no favorece en absoluto el libre mercado de la vivienda dado que el arrendador no sabrá nunca cuanto tardara en desahuciar al inquilino moroso. (Otra traba normativa que empeora la situación)

 

Este escueto resumen ilustra el alcance de las reformas del actual derecho positivo sobre los alquileres de viviendas a falta de un cuerpo leal necesario para la regulación de un derecho esencial a una vivienda reconocido por la Constitución. También, sobre la utilización de los inmuebles como negocio, que es lo mismo que los arrendamientos de viviendas. Profundizar más en el tema, tal y como esta, es una osadía que no pretendo analizar dado lo cambiante e irregular de dicha normativa.

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