Óptima Mayores ha formalizado operaciones de la Nueva Hipoteca Inversa por valor de 15,2 millones de euros. El importe medio prestado por operación ha sido de 180.000 euros. La edad media de las personas que han formalizado este producto que transforma en dinero el patrimonio inmobiliario (manteniendo el uso y disfrute de su vivienda, además de la propiedad)  ha sido de 77 años).

En el 38% de los casos los suscriptores han sido mujeres. Hombres, en el 14%. Y en el 48% han sido matrimonios. En Madrid se han  formalizado el 38% de las operaciones, el 28% en Barcelona, el 12 % en Valencia, y el 22% en el resto de España.

Las recomendaciones del Banco de España, Fedea y de la Fundación de Estudios Financieros/Instituto Español de Analistas Financieros, entre otras instituciones, han contribuido a reducir la desconfianza hacia un producto que prácticamente desapareció del mercado español en 2013 (el BBVA fue la última entidad en comercializarlo).

«Nunca nos han faltado clientes, demanda siempre hemos tenido, pero entre 2013 y 2018 no teníamos producto», explica Ángel Cominges, consejero delegado de Óptima Mayores, una consultora de pensiones que actúa también como asesor financiero. Esta situación cambió con la firma de un acuerdo con el banco portugués BNI Europa para lanzar la Nueva Hipoteca Inversa, «un producto sencillo, claro, transparente, que el cliente entienda».

Óptima Mayores está negociando con BNI Europea para ampliar la capacidad de la Hipoteca Inversa, hastya ahora fijada en 29 millones de euros, para hacer frente al incremento de la demanda. En un año ya se han consumido 15,2 millones.

También negocia con otros bancos, porque la Hipoteca Inversa «encaja muy bien con la Banca Responsable» y con la finalidad social de ·»mejorar la calidad de vida y la dignidad financiera de las personas mayores», y además al no existir morosidad, las exigencias de provisiones son mucho menores. Y con compañías de seguros, «no es un producto competidor de la Renta Vitalicia, sino complementario»

«Estamos orgullosos de que una persona mayor de 65 años saque partido libremente de su vivienda, sin perder la propiedad sobre ella y sin estar obligado a devolver el dinero recibido en la Hipoteca Inversa, porque esa obligación pasa a sus herederos, con imposibilidad de desahucio, ya que el banco no puede ejecutar la deuda hasta 12 meses después del fallecimiento de los titulares de la vivienda», insiste.

«El 67% de los que contactan con Óptima Mayores son los hijos», subraya Cominges. El heredero puede vender la vivivienda de sus padres para pagar la deuda o hipotecarla mediante una novación. «El único riesgo es que el heredero se encuentre con una vivienda que vale menos que la deuda, pero en ese caso no responde con su patrimonio personal, solo con la herencia», precisa. «Un seguro que garantice que la deuda nunca será superior al valor de la vivienda complicaría el producto de Hipoteca Inversa», reconoce.

Para Cominges, la clave ha sido quitar de la Hipoteca Inversa el seguro de Rentas Vitalicias Diferidas, «fue una imposición del banco», porque generaba un problema si el cliente vivía más de lo previsto en la póliza, y se encontraba con que ya no recibía esos ingresos. «El cliente decide libremente cómo cobra el dinero de la Hipoteca Inversa: un pago único, renta mensual, o una combinación de ambas», explica el consejero delegado de Óptima Mayores, que recomienda una Renta Vitalicia asegurada inmediata (no diferida) de duración cierta.

«Si se hacen las cosas bien y se explican, no hay quejas de clientes. Pero todavía se confunde la Hipoteca Inversa con otras operaciones en las que el cliente pierde la propiedad de su vivienda», subraya Cominges.

Revalorización de la vivienda

Tras una tasación independiente de la vivienda, Óptima Mayores diseña una Hipoteca Inversa que presta hasta el 45% de ese valor (el porcentaje depende de la edad, del sexo, y de si hay uno o dos titulares). El cliente mantiene la propiedad y el uso y disfrute de su vivienda, no paga ninguna cuota de amortización de la hipoteca, no tributa por el dinero que recibe, la operación está exenta del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, y paga menos por los honorarios notariales y registrales.

«En los últimos 60 años, con dos burbujas inmobiliarias, el valor de la vivienda en España se ha incrementado el 4,5%», señala el consejero delegado de Óptima Mayores. «Ya con esa revalorización se pagan los intereses de la Hipoteca Inversa», recalca.