La nueva Ley de Crédito Inmobiliario introducirá, a partir del 17 de junio, innovaciones en el mercado hipotecario que, según el Banco de España, van a encarecer el acceso a la financiación de una vivienda. Sin embargo, desde la aprobación de la norma en el Congreso de los Diputados a finales de febrero, la tendencia del mercado ha sido justo la contraria: el interés de las hipotecas con tipo de interés fijo  (que copan el 39,4% de las nuevas contrataciones) ha descendido un 8%, mientras el de las hipotecas con tipo variable o mixto (que son el 60,6% del total) ha caído el 1,4%, según un análisis de la web de ahorro Kelisto.

En las hipotecas con tipo variable, el diferencial medio que suman las entidades al Euribor ha pasado del 1,07% en marzo al 1,07% en marzo al 1,06% en junio. Una evolución muy similar a la registrada desde principios de año hasta ahora (-1,6%). Eso sí, la rebaja se cuadruplica cuando se comparan los niveles actuales con los del mismo mes del año anterior (-4,8%).

En las hipotecas con tipo fija, la bajada ha sido aún más pronunciada, especialmente en  las ofertas con plazos de devolución más largos. El período medio de las hipotecas que se contratan en España es de 23 años. Las ofertas de entre 20 y 30 años son las más contratadas.

Así, el interés de las hipotecas fijas a 30 años ha caído un 7,9% desde la aprobación de la nueva ley en febrero. En las operaciones que tienen un plazo de 25 años, un 4,6%; y en las que llegan a los 20 años, un 3,7%. Por el contrario, en las ofertas a 15 años, la bajada solo ha llegado al 1,3%. Y en las que tienen un plazo de 10 años, el tipo de interés ha subido medio punto desde febrero.

“En la práctica, un consumidor que pidiera en junio una hipoteca media (125.341 euros), a tipo fijo y a 30 años, pagaría una cuota mensual de 488,76 euros, frente a los 502,45 euros que hubiera tenido que abonar si la hubiese contratado en marzo. Esto no solo supondrá un importante ahorro en su cuota cada año (desembolsará 164,28 euros menos), sino que también implicará un recorte muy importante en los intereses que deberá abonar a su banco: pagará 4.928,56 euros menos, lo que supone una rebaja del 8,9%», explica Estefanía González, de Kelisto.

La evolución del coste de la hipoteca también es diferente dependiendo de la comunidad autónoma. Siguiendo el mismo ejemplo, la Comunidad de Madrid se sitúa a la cabeza, con un ahorro de 228,48 euros al año en la cuota (y 6.851,33 euros menos en intereses), mientras que Extremadura es la región donde el ahorro será menor (103,56 euros menos al año y 3.107,59 euros menos en intereses).

El interés es el factor que más peso tiene a la hora de determinar el coste de una hipoteca, aunque existen otros gastos que no hay que perder de vista a la hora de pedir financiación para la compra de una vivienda, como sucede con las comisiones o con la vinculación.

El interés fijo inicial que cobran las hipotecas variables durante sus primeros meses se ha encarecido un 8% desde la aprobación de la ley en febrero. Desde enero, la subida es aún mayor: un 13%. Y desde junio de 2018, un 16,3%.

“En este caso, la subida no solo se justifica por la nueva normativa hipotecaria: en un contexto en el que el Euribor continúa en valores negativos – y con pocos visos de cambio de tendencia-, las entidades aprovechan este tipo fijo de salida para, durante unos meses, asegurarse de que el tipo que podrán cobrar a sus clientes será considerablemente más caro que el que abonarán después», apunta Estefanía González.

Esto explica que, además de encarecer el tipo fijo de salida de la hipoteca, los bancos también hayan aumentado el plazo durante el cual se aplica: desde marzo de 2019 ha pasado de 13,5 meses a 13,8 meses (+1,9%), y desde junio de 2018, el aumento ha sido del 8%.

“La buena noticia es que, tanto en las hipotecas fijas como en las variables, se ha reducido considerablemente el porcentaje de ofertas que cobran comisión de apertura: en las primeras, dependiendo del plazo, la caída ha oscilado entre el 23,8% y el 46% desde el mes de marzo; en las segundas, el porcentaje de ofertas que ha eliminado este cargo ha descendido un 26,2%», puntualiza la experta de la web del ahorro.

Más exigencia de vinculación

En las exigencias de vinculación que exigen las entidades para poder acceder a sus hipotecas en las condiciones más ventajosas, la situación no ha variado significativamente desde la aprobación de la nueva ley hipotecaria. Los requisitos más frecuentes siguen siendo domiciliar la nómina, contratar un seguro de Vida y otro de Hogar. Desde marzo, el requerimiento que ha aumentado entre la oferta de hipoteca con tipo variable es la domiciliación de recibos: el porcentaje con este requisito ha crecido un 47,6%.

“Algunos de los cambios que traerá la nueva ley hipotecaria –en especial, el hecho de que los bancos tengan que asumir la mayor parte de los gastos de formalización de los préstamos y los nuevos límites a las comisiones por amortización anticipada- hacen pensar que, en los próximos meses sí podríamos ver encarecimientos en las ofertas, tanto a tipo fijo como variable. Sin embargo, cambios serán muy paulatinos, ya que, en un momento en el que el mercado crece a buen ritmo, ningún banco querrá empeorar considerablemente su oferta en favor de sus competidores», señala Estefanía González.

“Por otro lado, los movimientos serán muy distintos en función del tipo de hipoteca. Mientras que en las de tipo variable sí podríamos ver ciertos movimientos al alza, es más que probable que las de tipo fijo se mantengan con precios similares a los actuales. No hay que olvidar que nos encontramos en un momento especialmente ventajoso para quienes opten por el tipo fijo, con ofertas  con las que, incluso, se pueden conseguir préstamos fijos a 30 años por menos de un 2%, cifras que nunca
antes se habían visto en el mercado nacional”, precisa la experta de Kelisto.