El 16 de junio entrarán en vigor las nuevas condiciones para la concesión de hipotecas que recoge la Ley5/2019, reguladora de contratos de crédito inmobiliario, publicada el pasado 16 de marzo en el BOE. Esta nueva norma traspone una Directiva comunitaria que acumula un retraso de tres años en su aplicación, motivo por el que la Comisión Europea inició en su momento un procedimiento sancionador

Los principales cambios de esta nueva norma afectan al reparto de gastos hipotecarios, el abaratamiento de los intereses de demora, la reducción de las comisiones por amortización anticipada y el incremento de los meses de impago para proceder a un desahucio. También se endurecen las condiciones para los desahucios.

Éstos son algunos de los principales efectos:

1.-Cláusulas y gastos. La ley prohíbe las cláusulas suelo (vinculación a un interés mínimo en hipotecas variables) y el reparto de gastos entre la entidad financiera y el consumidor. A partir de ahora, el banco deberá abonar los gastos de gestoría, aranceles notariales, inscripción en el Registro de la Propiedad e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Por su parte, quien adquiera una vivienda con préstamo hipotecario deberá abonar los gastos de tasación y las segundas copias del notario, si las solicita.

2.-Impagos. Las condiciones para que el banco ejerza su derecho de vencimiento anticipado se endurecen. Si los impagos ocurren en la primera mitad de vida del préstamo, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o bien 12 cuotas mensuales; si se produce en la segunda mitad de vida del préstamo, las cuotas impagadas deben superar el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales.

3.-Información precontractual. A partir de ahora serán los bancos quienes deban facilitar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), con carácter de oferta vinculante, 10 días antes de firmar el contrato. También deben entregar al cliente la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), donde aparecerán las cláusulas del préstamo, además de una simulación de cuotas con sus variaciones a lo largo de los años.

Pero no todo queda ahí, a ello se suma la entrega de una copia del proyecto del contrato con un desglose de los costes que implica la firma de la hipoteca; una guía sobre los gastos que debe asumir el banco y el cliente; las garantías del seguro que se exijan e información sobre el asesoramiento gratuito que debe ofrecer el notario.

3.-El rol del notario.Los notarios deberán resolver todas las dudas de los clientes en los días previos a la firma de la hipoteca, comprobar que no hay cláusulas abusivas y ratificar que el titular entiende los alcances del contrato.

4.-Comisiones. La nueva ley también rebaja el límite máximo a las comisiones sobre reembolsos anticipados. Estas comisiones varían dependiendo de si se trata te préstamos a tipo fijo o variable. En el primero de los supuestos, el límite de las comisiones es de un 2% del capital amortizado los 10 primeros años de vida y del 1,5% si se hace después de ese periodo; En el caso de las hipotecas con tipos de interés variable, el máximo de comisiones será del 0,25% del capital amortizado si el pago anticipado se produce en los tres primeros años de vida del préstamo o bien del 0,15% en los primeros cinco años, dependiendo de lo que se acuerde. Posteriormente, será del 0%.

En los cambios de tipo de interés, se fija una comisión máxima del 0,15% cuando se modifique el tipo de interés del préstamo de variable a fijo en la misma entidad y este cambio se produzca en los primeros tres años. Después, no se cobrará comisión. Y si se cambia de banco, los clientes no tendrán que pagar nada porque se crea un mecanismo de compensación entre entidades, que tendrá en cuenta los intereses cobrados y los pendientes de cobro.

Otro aspecto interesante para los consumidores es que el límite del interés de demora se fija en el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales sobre el principal vencido y pendiente de pago, no pudiendo ser capitalizados en ningún caso.

¿Y qué efectos tendrá? Es muy probable que los bancos, que soportarán el incremento de los gastos de constitución, modulen su oferta hipotecaria incrementando los tipos de interés para los nuevos préstamos, especialmente las hipotecas a tipo fijo. También es posible que endurezcan las condiciones crediticias en personas con un perfil de riesgo mayor, debido a las dificultades para recuperar las deudas impagadas.