El estado es consciente de la existencia de las necesidades no satisfechas por el ordenamiento jurídico, en esto se basa todas las modificaciones legislativas.

El común de los mortales que vivan en España se da cuenta la existencia de un importante problema en el asunto de la vivienda y más concretamente de alquiler. La mayoría de los países de nuestro entorno dentro de Europa tienen un sistema de acceso al uso de vivienda basado no en la propiedad sino en el alquiler. Actualmente el sistema en España respecto al alquiler de vivienda es un sistema obsoleto e inapropiado para la sociedad actual.

Perro los legisladores españoles en vez de hacer un cuerpo legal único que afecte a la realidad recogiendo las necesidades de un cambiante mercado la solución que proponen a la sociedad son parches sobre legislaciones obsoletas ( con más de 10 años de antigüedad ) y regulan estas adecuaciones con una herramienta totalmente inapropiada ( es como si quisiéramos colgar un cuadro similar a las lanzas en una pared utilizando papel celo y cinta aislante vemos que aunque puntalmente pueda solucionar alguna parte de la necesidades el sistema de los Decretos , decretos Leyes no es el sistema más apropiado, obteniendo no solo la no solución de los auténticos problemas sino que por solucionar una cosas nuestros legisladores estropean varias con lo cual es en muchos casos peor la solución que el problema generando una inseguridad jurídica tan importante que no los afecta a los usuarios de las viviendas en alquiler sino que a los profesionales también nos genera confusión  e incertidumbre (que es lo peor que una ley puede generar).

Este tema tan manido y sobado de los alquileres de vivienda ha sido por más de diez años el objetivo principal de los políticos y gobernante que dentro de su buena intención no han hecho más que generar problemas y confusiones además de tremendas injusticias. Actualmente y con un sistema erróneo (con unas herramientas totalmente inadecuadas) se ha intentado solucionar la parte más popular del problema del alquiler.

Una ley nunca debe beneficiar a unos en perjuicio de otros, so pena de querer crear unas tremendas injusticias y unas consecuencias inimaginables en el mercado moderno. Con todo lo visto tenemos que últimamente respecto a los alquileres de vivienda sobre todo han intentado hacer una reforma de unos pocos aspectos de la problemática de las viviendas de alquiler.

Así pues, pasamos a analizar las últimas reformas incluyendo el siguiente cronograma.

1)            RD Ley 21/2018

o             Modificado y/o ampliados por

             RD Ley 7/2019

• Desarrollado por Modificaciones de 4/03/2019
• Modificado en 22/03/2019

Ese ir y venir de normas aprobando contradiciendo modificando en un lapso tan pequeño de tiempo es lo que genera esta importante inseguridad jurídica. Si salimos de lo meramente técnico y nos centramos en el cuerpo de la modificación tenemos que la reforma descansa sobre lo establecido por la norma matriz, es decir, él RD Ley 21/2018 con lo siguientes pilares:

1)            Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)

1. a) Alcance
2. i) Excepción de repercutir IBI a Entes Públicos
3. b) Recargo a las viviendas desocupadas
4. i) Dicho recargo puede alcanzar hasta el 50% de la cuota líquida del impuesto, y se determinará por los Entes Locales (mediante Ordenanzas Fiscales)
5. ii) Definición de las Viviendas de Uso residencial desocupadas permanentemente.; Estableciendo un procedimiento para determinar lo que son este tipo de viviendas, haciendo una especial referencia a las normas sectoriales de posterior desarrollo.

(1)          Se establece un procedimiento que consiste en que una vez comprobada por la Administración correspondiente se dará audiencia al sujeto pasivo y corresponderá al Ayuntamiento correspondiente de determinar los indicios de la desocupación.

Como vemos el problema se alimenta asi mismo con lo que tendremos que estar a lo dispuesto por cada ayuntamiento al respecto, esto no solo es una chapuza normativa, sino que además deberemos en estar en cada ayuntamiento a lo que dispongan las Ordenanzas fiscales propias pudiéndosele dar el caso que en unos lugares una tipología determinada de viviendas según la calle donde se encuentre puede estar declarada como desocupada o con no desocupada. Generando una inseguridad jurídica en la normativa.

2)            Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados:

1. a) Establece una exención en este impuesto a los arrendamientos de vivienda para uso estable (diferenciando el de otro tipo de arrendamientos, vacacional, turístico , de locales …)
2. i) Sin definir lo que es uso estable tenemos el mismo problema que antes vimos.

3)            Modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos

1. a) Suprime la obligación de la inscripción de los arrendamientos de viviendas de uso estable en el Registro de la Propiedad

Esta supresión lejos de ser una ventaja o ayuda, es más un problema de seguridad jurídica de las propiedades dado que si un inmueble se vende estando arrendado el comprador no tiene ningún sistema para determinar si está o no alquilada.

1. b) Ampliación de la prorroga obligatoria de:
2. i) Cinco años para arrendadores personas físicas
3. ii) Siete años para arrendadores Personas Jurídicas.
4. c) Prorroga tácita;
5. i) De hasta tres años salvo que el arrendador manifieste su voluntad de no renovar con un mes de antelación.
6. ii) Se amplía los plazos de notificación para que no opere la prorroga tácita

(1)          Cuatro meses para arrendadores personas físicas

(2)          Dos meses para el arrendatario.

1. d) Pacto de no subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario
2. i) Fuera de eso no podrá pactarse la renuncia al derecho de subrogación.
3. e) Cuando se produce la enajenación de la vivienda arrendada salvo que sea adquirente de buena fe en este caso.
4. i) Deberá soportar al arrendamiento hasta el final
5. ii) Deberá el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año de contrato que exceda de los 5 o 7 años y que reste por cumplir.

Esto no sirve para mucho sin un desarrollo complementario salvo para generar confusión.

1. f) Actualización de renta. Privará lo dispuesto entre las partes, pero en caso de no hacer mención en el contrato en este aspecto por defecto la renta no se actualizara.
2. g) Modificación de la renta
3. i) Por mejoras; Previo acuerdo de ambas partes podrá realizarse obras y mejoras e incrementar la renta.

(1)          Las obras de mejora deberán ir más allá de cualquier cumplimiento del deber de conservación por parte del arrendador.

1. ii) Gastos Generales y Servicios individuales; Serán por cargo del Arrendador si fuese persona jurídica o del arrendatario si los contratase el mismo.
2. h) Derecho de Tanteo y Retracto;
3. i) No lo abra cuando se venda el inmueble entero
4. ii) No lo abra cuando se venda por distintos propietarios a un mismo comprador.

iii)           Lo tendrá siempre la Administración.

1. i) Garantías adicionales;
2. i) Se fija la fianza en dos mensualidades como máximo como cuantía máxima mediante deposito en metálico o aval bancario

Esto evidentemente va a generar un aumento de renta ya que los arrendadores querrán cubrirse con seguros la posibilidad de impago repercutiendo este coste más a los arrendatarios (lo que pretende dar una solución a un problema genera otros mayores).