Cómo ejecutar los derechos de tanteo y retracto en contratos de arrendamiento

24/09/2019

José Antonio Almoguera, de Megaconsulting. Son útiles al alquilar un inmueble para un negocio.

Tanto el derecho de retracto como el de tanteo o de adquisición preferente pueden aparecer o no reflejados en un contrato de arrendamiento; es decir, es posible renunciar a ellos. Así, si el arrendatario ha firmado un contrato donde se contempla el derecho de retracto, podrá ejercerlo sin dudarlo. Por tanto, el derecho de retracto es totalmente irrenunciable y sería nula cualquier otra cláusula que en un contrato de arrendamiento atendiera a lo contrario. Y sólo es posible la renuncia al derecho de retracto cuando así se especifique en el contrato. A continuación, vamos a definir ambos derechos, y a explicar cómo ejercerlos:

Derecho de retracto
Es la facultad que asiste a un sujeto, para adquirir una cosa después de ser transferida a otro y por la cantidad que éste dio por ella. Este derecho compete a ciertas personas para quedarse, por el tanto de su precio, con la cosa vendida. Así, el arrendatario de un inmueble —local comercial, una nave o un garaje— tendrá derecho de retracto en el caso de que no le hubiesen notificado la venta, o la notificación fuese incompleta, o ese inmueble se hubiese vendido a un precio inferior al notificado etc. Es decir, cuando no le hubiesen dado al inquilino la oportunidad de ejercitar su derecho al tanteo, o sí se la hubiesen dado, pero de una forma incorrecta.

El derecho de retracto se tendrá que realizar conforme a lo estipulado en el artículo 1518 de Código Civil. Es decir, en el caso de que exista alguna de las causas arriba expuestas, el inquilino podrá ejercitar el derecho de retracto, teniendo el vendedor que reembolsar al comprador:

  • El precio de la venta.
  • Los gastos del contrato, y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
  • Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

En el caso de que el arrendador no sólo no notificara al inquilino su decisión de venta sino que además hubiese falseado la verdad, diciendo que la finca no estaba arrendada, tendrá delito penal de falsedad de documento público. En tal caso, el plazo de treinta días para ejercitar el derecho de retracto por parte del inquilino comenzará a contar a partir de que el inquilino conozca esta situación.

Imagen: Tumisu (pixabay.com).

Derecho de tanteo
Confiere a su titular la facultad de adquirir una cosa con preferencia a cualquier otra persona. Es decir, en el caso de que el arrendador quiera vender el inmueble, el arrendatario tiene la facultad preferente de compra frente a cualquier otro comprador. Trámites para ejecutar el derecho de tanteo:

  1. Comunicar de forma fehaciente al inquilino: la decisión de vender la finca, el precio y las condiciones de la transmisión.
  2. Esta comunicación se debe hacer de forma fehaciente, es decir, de forma que se pueda probar que ha existido este documento y su contenido, por lo que podríamos realizarla de varias maneras: mediante Buro-fax, telegrama con acuse de recibo, enviando una carta al interesado firmada, de la que se precisa guardar una copia, vía notarial o en acto de conciliación.
  3. A partir del día siguiente de la notificación, el arrendatario tendrá 30 días naturales de plazo para ejercitar un derecho de tanteo, es decir, para comunicar al propietario si va a comprar o no el inmueble. En el caso de que el inquilino no conteste en estos 30 días se entenderá que no le interesa comprar la vivienda, sólo entonces el propietario podrá vender la vivienda en las mismas condiciones que le ha notificado a su inquilino.
    Cuando no existe notificación probada, aunque se lo hayamos comunicado al inquilino de forma oral, no comenzará el plazo para el ejercicio de la acción de tanteo o retracto. Los efectos de esta notificación caducan a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma. Es decir, que aunque el inquilino, en el plazo de 30 días, no ejerza su derecho de tanteo, si el propietario no hubiese vendido la vivienda en el plazo de ciento ochenta días desde la notificación, caducarán los efectos de ésta. Tendrá que empezar de nuevo y ya no podrá vender la vivienda a un tercer comprador sin antes volver a notificar al inquilino de nuevo su deseo de venderla… y comenzando otra vez los plazos del tanteo.
  4. Si el inquilino no ejerce el derecho de tanteo, una vez realizada la venta, el comprador deberá remitir al inquilino una copia de la escritura de compraventa para que pueda comprobar que verdaderamente la transmisión se ha realizado en las mismas condiciones que a él le notificaron.

No nacen los derechos de tanteo y de retracto en los siguientes casos:

♦  Si el propietario tiene más de una propiedad (piso, local…) en el mismo inmueble y las vende conjuntamente.
♦  Cuando se vendan todos los pisos y locales del edificio, aunque sean de dueños diferentes a un mismo comprador.

 

José Antonio Almoguera, director general de Megaconsulting.

José Antonio Almoguera (en Twitter, @almoguera_jose) es director general de Megaconsulting y coordinador general de la Asociación de Asesores de Inversión, Financiación y Peritos Judiciales (AIF). Licenciado en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad Complutense de Madrid y máster en Marketing y Dirección Económico Financiera por el Instituto de Dirección de Empresas, es conferenciante, formador y autor de más de 40 libros sobre finanzas empresariales y personales

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