Los expertos del sector inmobiliario vienen vaticinando un cambio de ciclo en el mercado de la venta de viviendas. Los datos parecen confirmar es vaticinio. Según el Colegio de Registradores de España, la compraventa de inmuebles cayó casi un 2,5% en 2019, lo que representa su primer descenso después de cinco años de crecimiento consecutivo. Aunque esta realidad es diferente según la comunidad autónoma, ya que al menos en seis de ellas se vendieron más pisos que en 2018, en 2020 e esperaba que se mantuviera esta tendencia de desaceleración. Pero la pandemia hace temer que el parón en las operaciones de compraventa de viviendas va a ser mucho mayor de lo que se esperaba.

Montserrat Junyent, presidenta de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI), que representa a 6.000 agencias inmobiliarias, asegura que se ha paralizado la actividad sobre las transacciones inmobiliarias que estaban en curso y programadas y que el estado de alarma hace imposible la puesta en marcha de nuevas operaciones. “Nos encontramos con las oficinas cerradas, sin ninguna posibilidad de visitas ni gestiones administrativas (cierre de contratos o gestiones en notarías, registros, oficinas públicas…), lo que supone una total falta de atención a los clientes», explica.

La actividad inmobiliaria, que no ha sido considerada esencial por el Gobierno, no se puede ejercer a ‘puerta cerrada’, explica la presidenta de FADEI. La adquisición de una vivienda, tanto en régimen de compra como de alquiler, es una de las operaciones más importantes en la vida de las personas. La intermediación inmobiliaria es una actividad donde la relación de confianza con el cliente se basa esencialmente en el trato personal e individualizado.

«A la hora de adquirir un inmueble es imposible cerrar operaciones solo a través de visitas virtuales o fotografías, ya que para la toma de estas decisiones es fundamental la presencia física. Las operaciones no pueden cerrarse en las notarías porque no cabe acudir a las mismas si no interviene una entidad financiera y para ello es necesaria una tasación del inmueble que resulta inviable toda vez que requiere la presencia física del agente en el inmueble. Luego, ni las operaciones sin financiación ni las financiadas, salvo que la tasación estuviera hecha con anterioridad a la restricción de libre tránsito, pueden firmarse en notarías», insiste. «La recuperación no será en modo alguno inmediata ni a corto plazo«, advierte Montserrat Junyent.

De los datos presentados por el Colegio de Registradores, en 2019 se vendieron 413.185 viviendas de segunda mano. Un 3,13% menos que en 2018. El 82% de las compraventas registradas corresponden a este tipo de inmueble.

A pesar de este retroceso, el número de viviendas usadas vendidas en 2019 es el segundo más alto que se ha registrado en los últimos doce años, siendo superado solamente por las 426.542 casas de segunda mano que cambiaron de manos en 2018. «Esto quiere decir que, a pesar del cambio de tendencia, en 2019 se mantuvieron los niveles de actividad y el mercado se mostró dinámico», señalan en el comparador de productos financieros HelpMyCash.

Las autonomías que registraron el mayor número de compraventas de toda España en el 2019 fueron Andalucía (99.804), Cataluña (80.904), la Comunidad Valenciana (75.151) y la Comunidad de Madrid (71.889). En las cuatro comunidades autónomas, que acaparan el 65% de todas las compraventas, el mercado inmobiliario perdió músculo respecto a 2018. En la Comunidad de Madrid las compraventas cayeron en un 6,19%, en la Comunidad Valenciana, en un 4,39%, en Andalucía, en un 1,09% y en Cataluña, el 0,89%.  «Estos datos los podemos tomar como un reflejo del nuevo escenario de contención del que hablan los expertos del sector inmobiliario», opinan en HelpMyCash.

Solo en seis de las 17 comunidades autónomas aumentó el número de compraventas en el 2019 con respecto al año precedente. Los mayores crecimientos se registraron en Extremadura (7,74%), Castilla–La Mancha (6,24%) y La Rioja (3,08%).

Escenario incierto

En estos momentos de pandemia y de confinamiento nos enfrentamos a un escenario incierto. Los expertos advierten de una recesión económica que, inevitablemente, tendrá impacto en el mercado inmobiliario. El portal inmobiliario Fotocasa asegura que el volumen de compraventas de viviendas puede llegar a caer hasta en un 60% a partir de marzo.

Es evidente que el confinamiento está dificultando la venta de pisos. El comparador de productos financieros HelpMyCash.com afirma que muchas agencias inmobiliarias están trabajando a medio gas y no están enseñando presencialmente los inmuebles a los potenciales compradores. Además, las notarías solo están gestionando firmas de urgencia; éstas tienen que ser justificadas y avaladas según el criterio del notario, por lo que algunas compraventas han tenido que ser postergadas.

Una vez superado el estado de alarma, la intermediación inmobiliaria no podrá arrancar a la misma velocidad que el resto de la actividad económica, porque las operaciones de compraventa de viviendas se gestionan a medio y a largo plazo. Especialmente las que corresponden a obra nueva y que se ven afectadas, además por la paralización de la construcción durante el ndurecimiento del confinamiento y la paralización de las actividades consideradas no esenciales. «El impacto que tendrá la crisis en los números del 2020 dependerá en gran medida del tiempo que se prolongue la emergencia sanitaria», concluyen en HelpMyCash.