Un informe del Banco de España constata la «elevada correlación» entre el crecimiento del precio de la vivienda y el aumento de la población, y sugiere que el incremento de los  residentes de origen extranjero en determinadas provincias, en especial las insulares, ha contribuido a elevar los precios de la vivienda en España a través de su efecto sobre la demanda de inmuebles.

El precio promedio por metro cuadrado de las operaciones realizadas por extranjeros residentes en el período de 2014 a 2019 fue un 4% superior al de las efectuadas por compradores nacionales en el mismo período, similar al 3% del periodo 2008-2013, aunque con gran disparidad, ya que en Santa Cruz de Tenerife, Barcelona y Baleares superó en un 10%.

Según el Banco de España, esto se debe a que en la costa mediterránea y en las islas tienen un peso más elevado los inversores extranjeros con rentas altas, que demandan viviendas de mayor calidad y situadas en mejores zonas.

El precio promedio por metro cuadrado de las operaciones efectuadas por extranjeros no residentes fue un 46% superior al de las realizadas por nacionales, aumentando la brecha respecto al periodo de crisis de 2008 a 2013 (19%).

Los expertos del Banco de España, Laura Álvarez, Roberto Blanco y Miguel García-Posada, piden tomar los datos «con cautela», ya que las compras netas de los no residentes se concentran en unas pocas provincias y, además, existe una elevada correlación entre el crecimiento de la población total y el volumen de esas adquisiciones, lo que «dificulta la identificación del efecto».

Hay que tener en cuenta también que los extranjeros no residentes adquieren las viviendas como segundas residencias o o como inversiones, y no como
primera residencia.

En el análisis no están incluidas las operaciones realizadas a través de personas jurídicas, como las sociedades de inversión, si bien la actividad de este tipo de vehículos se concentra fundamentalmente en el mercado no residencial.

El peso más que se multiplica por 2

El estudio muestra que la proporción que representan las compras de vivienda de los extranjeros residentes en España sobre las transacciones totales en este mercado ha pasado del 4,2% en 2007 al 10,9% en 2019.

Por nacionalidad del inversor, los países comunitarios (entre los que se incluye el Reino Unido) y Noruega aumentaron su peso relativo sobre las compras de extranjeros residentes hasta 2015, año en el que representaban un 58% del total, reduciéndose hasta el 53% en 2019.

El peso relativo del Reino Unido disminuyó en 6 puntos entre 2007 y 2019 y representó el 8% del total de las compras de extranjeros residentes el año pasado. Italia ya supone el 8% del total en 2019, y Rumania, el 12%.

Las compras totales realizadas por extranjeros procedentes del resto de los países de fuera de la Unión Europea suponen el 27% en 2019. Destacan Marruecos, con el 14% de las compras de extranjeros residentes en 2019, y China, con el 6%.

Durante la recuperación de la crisis financiera (2014-2019) el destino donde los extranjeros residentes representaron el peso más elevado (19% de las compras de vivienda totales de la provincia) fue Santa Cruz de Tenerife, seguido de Islas Baleares (16%), Alicante (15%) y Las Palmas (14%).

El análisis del Banco de España muestra que el stock de vivienda en manos de extranjeros residentes ha aumentado ininterrumpidamente desde 2007, y se ha acelerado desde 2014. Así, en 2019 las compras netas de los extranjeros residentes supusieron casi el 0,2% del stock de vivienda, casi tres veces más que en 2013.

Menos actividad de los no residentes

Los extranjeros no residentes en España, tras alcanzar sus compras de viviendas en España un promedio del 3,3% entre 2007 y 2019 y subir hasta el máximo del 10,5% en 2014, han disminuido sus adquisiciones, hasta el 7,8% en 2019.

El 84% de compras realizado durante la recuperación procedió de países comunitarios y Noruega. Los británicos fueron la proporción más elevada de compras (23% del total), aunque disminuyó, al tiempo que se elevó en otras nacionalidades, como alemanes (12), franceses (12%), belgas (10%) o suecos (8%).

En el período de recuperación económica, también tuvo lugar una elevada heterogeneidad en las provincias de las compras realizadas por no residentes, siendo el peso más elevado el de Alicante (38% de las compras totales de la provincia), Málaga (28%), y Santa Cruz de Tenerife (25%). En 35 de las 50 provincias españolas las compras de no residentes no alcanzaron el 2% de las compras totales de vivienda.

Bélgica, Suecia y Francia fueron los países más compradores netos en 2019, mientras que disminuyeron las compras de británicos. El Brexit y la devaluación de la libra explican que, entre 2017 y 2019, las ventas de vivienda de los británicos no residentes hayan superado a sus compras en España.

Las compras netas por extranjeros no residentes entre 2014 y 2019 se concentraron principalmente en la costa mediterránea y en las islas. El valor más elevado se alcanzó en Alicante, donde un 3% del stock de vivienda fue adquirido por extranjeros no residentes, seguido de Málaga (2,1%) y Baleares (1,3%).

Además, en el período de recuperación económica, a diferencia de lo que ocurrió con las compras netas de los extranjeros residentes, que fueron positivas en todas las provincias en el período de recuperación, las ventas de los no residentes superaron ligeramente a las compras en 29 provincias.