La crisis sanitaria, social y económico-financiera derivada de la pandemia puede
generar daños incluso mayores que la de 2008. En el sector inmobiliario, esta situación
ha repercutido de forma directa en todos los operadores, con una paralización casi generalizada de su cadena de valor, especialmente, al haber parado su actividad la construcción. Y también afecta a la venta de activos improductivos o ‘tóxicos’ de la banca, los Non Performing Loans (NPL).

La cuarta edición del Observatorio Assets Under Management, de Axis Corporate, pronostica que la morosidad repuntará hasta el 11-15% desde el 4,9% de 2019, dependiendo de la evolución del PIB.José Masip, socio de Servicios Financieros y Real Estate de Axis Corporate, subraya que “los fundamentales del sector inmobiliario y financiero son suficientemente sólidos como para afrontarlo, ya que se encuentran mejor preparados que en la crisis de 2008”.

En este contexto, la compra de vivienda seguirá siendo uno de los vehículos de inversión preferido por los españoles. La tasa de esfuerzo para comprar una vivienda oscilará entre el 30,4% y el 30,9%, en función de la situación
del mercado laboral que acabe produciéndose.

En cuanto al alquiler, la rentabilidad de 2019 y la previsión para este 2020 post-covid no ha variado, ya que se sitúa en el 3,8%.

En este escenario, habrá ventas masivas de carteras de NPL. La banca tenía pendiente a finales de 2019 sacar de sus balances activos valorados en 85.259 millones€. El volumen de NPL aumentará de forma significativa en el
balance de las entidades financieras, pero en un contexto de aplicación de la ley más laxa por parte de los organismos regulatorios, lo que derivará en que, en el último trimestre del año y comienzos de 2021, se creen de nuevas carteras de activos que se pondrán a la venta. Esto abrirá nuevas oportunidades para operadores con gran exceso de liquidez interesados en adquirir esos activos. 

Para José Masip, “será necesario ver cómo se va adaptando la regulación y el consumo de recursos de capital de los bancos, así como el impacto de la regulación bancaria europea para NPL, que se estima que entre en vigor en 2021”. Esta nueva modificación regulatoria provocará que la refinanciación de los préstamos se siga
contabilizando como fallido, lo que hará que se sigan consumiendo recursos de capital y, por tanto, el sector esté interesado en liberar este tipo de activos de su balance. Ello lleva a pensar que se producirá una venta masiva de carteras de préstamos fallidos en el último trimestre de 2020 y durante todo el ejercicio de 2021, según vaya materializándose toda la cartera de NPL embalsados por la pandemia.

Durante el primer semestre de 2020, se han cerrado transacciones de venta de
carteras de activos NPL por más de 1.300 millones€, cuando el año pasado se cerraron fueron 17.365 millones.

En el mercado inmobiliario aparecerán nuevas oportunidades tanto para el operador institucional como para el pequeño inversor, que estarán abiertos a buscar oportunidades tanto en vivienda residencial como en activos terciarios.

“A pesar de que estamos en un escenario de gran incertidumbre, en el corto y medio plazo se van a generar, tanto a nivel nacional como internacional, un gran número de oportunidades en el sector, tanto para tenedores de activos, como para compradores y gestores», señala José Masip.

Socimis en alza

Durante 2019, el número de socimis ha aumentado en España hasta alcanzar las 86 cotizadas, lo que representa un crecimiento del 34,38% respecto a 2018. El volumen
de activos gestionados por socimis ha crecido hasta los 50.000 millones€. Las ventajas
fiscales han provocado que su valor de capitalización cuadriplique el del resto de inmobiliarias cotizadas, situándose en torno a los 23.500 millones€ y con una contribución al PIB del 2%.

Antes de la pandemia, se esperaba que en 2020 se sumasen al parqué entre 20 y 25 socimis, de las que prácticamente la mitad se incorporarán a Euronext en vez del MAB. Pero habrá que valorar el impacto del covid-19 en sus cuentas de resultados, puesto que muchas de ellas, enfocadas sólo en alquiler o en oficinas, verán sus ingresos
impactados por la situación de confinamiento y el aumento de la morosidad.

José Masip cree que se «refuerza la necesidad de una concentración en el sector», y también pronostica una mayor especialización, «donde las socimis puedan enfocar sus carteras en un número reducido de tipos de activos” para maximizar la eficiencia gracias a la agrupación de conocimiento y poder seguir “arañando” margen a su cuenta de resultados.