Los Financial Planner de OPTIMA han comprobado que cada vez es más común, sobre todo en profesiones liberales o autónomos, utilizar una parte de la vivienda como despacho. También gana más peso en España el teletrabajo, debido a la proliferación de las nuevas tecnologías y el ahorro que supone a las empresas. Para poder hacerlo sólo se necesita afectar la parte o superficie estimada usada para esa actividad a través de una declaración censal (modelo 036) ante la AEAT.

¿Cuáles son las ventajas para el profesional o empresario en Estimación Directa?

La afectación a la actividad de una parte de la vivienda habitual permite deducir una serie de gastos. Lo primero es aclarar que los gastos generales de la vivienda, como agua, luz, etc. no se pueden deducir: es muy difícil determinar cuál es el consumo que corresponde a la vivienda habitual y cuál a la actividad económica. Mucha gente sí declara una parte de estos gastos con el consiguiente riesgo fiscal. El teléfono o Internet sí se pueden incluir en los gastos deducibles, ya que están directamente relacionados con la actividad.

Si la vivienda está afecta parcialmente a la actividad, podrán deducirse proporcionalmente los gastos de comunidad de propietarios, IBI, seguros, etc. Mientras que los gastos derivados de los suministros solamente serán deducibles cuando se destinen exclusivamente al ejercicio de la actividad, sin que quepa la aplicación del prorrateo.

De la hipoteca sí se puede deducir la parte proporcional de los intereses, esto es, el porcentaje de los intereses pagados que se corresponda con el porcentaje de la superficie afecta a la actividad. Sólo podremos deducirnos los gastos financieros exclusivamente, no el principal del préstamo.

Por ejemplo, si pagamos 4.000 euros de intereses anuales y hemos afectado una superficie del 25% del total de la vivienda, podremos deducir 1.000 euros (el 25% de 4.000 euros).

El aspecto negativo es que si esa vivienda afecta parcialmente a la actividad es también su vivienda habitual, se pierde la deducción por vivienda habitual durante el tiempo que dure esa afectación (reflejado en el libro registro de bienes de inversión), y por la parte proporcional afecta a la actividad. Lógicamente, lo que no nos permite la Agencia Tributaria es tener un inmueble afecto a una actividad y a la vez conservar la consideración de vivienda habitual*.

Esto tiene un efecto fiscal considerable, ya que no se puede deducir la cuota correspondiente a la amortización del préstamo hipotecario. En su lugar, lo que sí nos deduciremos es la amortización del inmueble, lo que disminuirá el beneficio de la actividad. Esta amortización sólo se podrá aplicar al porcentaje de superficie afectado.

Por ejemplo, siguiendo el caso anterior, sobre una amortización de 15.000 euros anuales, nos deduciremos en la actividad 3.750 euros. (el 25% de la amortización total de la vivienda).

¿Cómo se trata la transmisión del inmueble afecto?

Los ingresos procedentes de la venta de inmovilizado en actividades económicas o empresariales nunca son rendimientos propios de la actividad, sino que son ganancias o pérdidas patrimoniales.

Como el resto de las ganancias y pérdidas patrimoniales se calculan por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión, aplicando los coeficientes actualizadores tanto al precio de compra como a las amortizaciones practicadas. Los coeficientes reductores no se aplican, causando otra clara desventaja en la afectación.

También hay que considerar los plazos temporales y tener una correcta planificación para evitar estas “penalizaciones” fiscales,  porque un elemento no se considera “desafecto” (para la aplicación de los porcentajes reductores) antes de su transmisión si no han transcurrido 3 años desde su desafectación. Así como tampoco se consideran afectos a la actividad hasta que pasen tres años desde la afectación.

Si merece la pena afectar la vivienda a la actividad -aún perdiendo otras ventajas fiscales como la deducción por vivienda habitual- depende del caso, según los posibles gastos deducibles y otras muchas variables. Por eso, hay que analizar de forma individual a cada profesional para reducir su carga fiscal.

Desde la experiencia de OPTIMA vemos que cada vez más profesionales desarrollan su actividad laboral desde su vivienda, por lo que recomendamos aplicar correctamente estos criterios, que pueden reducir significativamente la carga fiscal y evitar sanciones futuras.

* El problema está en demostrar que una parte de la vivienda habitual ha sido destinada a uso exclusivo a la actividad, sin que pueda tener un uso simultáneo. El criterio de Hacienda es muy restrictivo con las pruebas, puesto que entiende que existe uso simultáneo como vivienda y despacho y por lo tanto no se podrá deducir la amortización como gasto de la actividad a no ser que esté perfectamente delimitado.