De los 9 millones de personas de la conocida como generación babyboom que está a punto de jubilarse, el 80% tiene vivienda en propiedad, destacan Pedro Serrano, de la Universidad Carlos III, y Juan Ángel Lafuente, de la Universidad Jaime I, en el seminario virtual de Asufin dedicado a la monetización de esas casas llegada a la edad de la retirada laboral. “Es una generación que pasó por alto cualquier otro tipo de activo y el ahorro de su ciclo vital se ha materializa en la casa en propiedad”, avisan.

En España hay poca competencia en este mercado de productos financieros y por esa razón, los precios que fijan los intermediarios financieros son elevados. Rondan el 5% y 6% los tipos de interés de las hipotecas inversas, frente al 2%-2,5% en Reino Unido, que se sitúan en el 2 y 2,5%. Además, es un mercado que se concentra aún en las grandes ciudades, Madrid y Barcelona, y en menor medida, Bilbao y Valencia.

Para monetizar la vivienda en propiedad y de ahí obtener rentas que complementen la jubilación hay variadas fórmulas financieras: las hay que implican transferencia de la propiedad (venta) como son la nuda propiedad, la vivienda inversa o la renta inmobiliaria; y las que permiten mantenerla (y por tanto su transferencia a los herederos) y recibir al mismo tiempo rentas.

Lafuente vaticina que este mercado latente “explotará, porque “como sucede con las sociedades longevas, cuanto más vivimos los problemas financieros suelen ser más complejos”. “El impacto de haber tomado una decisión errónea o acertada se manifiesta en el largo plazo y la planificación del ahorro vital es una de las cosas en las que más nos equivocamos”, argumenta. A esto se suma “el alto grado de tensión que soporta la sostenibilidad de nuestro sistema de pensiones”.

Para Patricia Suárez, presidenta de Asufin, es imprescindible que en la elección de alguno de estos productos intervenga “un asesor independiente” dado que es muy importante la correcta valoración del activo que va a servir de soporte al producto financiero, la vivienda. Además, “se tiene que explicar muy bien, porque se trata de productos complicados y que no todos se ajustan a las necesidades de cada uno”.

Para Lafuente, toda persona que quiera hacer una operación de este tipo se tiene que preguntar si desea vivir en su casa habitual el resto de su vida; cómo quiere recibir los ingresos extra que quiere generar, si en forma de ingresos periódicos o todo el ingreso de golpe o si quiere retener la casa en propiedad.

Pedro Serrano expuso las características de estos productos, algunos grandes desconocidos en España, como la renta inmobiliaria, extendida en Francia, consistente en un contrato entre dos partes, por el que una de ellas se queda con la vivienda en propiedad a cambio de dar a la otra parte una renta vitalicia hasta su fallecimiento.

La hipoteca inversa implica el traspaso de la plena propiedad de la vivienda al tiempo que se firma en paralelo un contrato de alquiler vitalicio. Y con la nuda propiedad lo que se transfiere es la propiedad, pero no el uso y disfrute de la vivienda. El interesado vende su vivienda pero puede hacer uso pleno de la misma hasta su fallecimiento, hasta el punto de poder alquilarla.

La vivienda inversa es un préstamo contra el valor de la vivienda, en el que éste actúa como garantía. El interesado recibe la financiación y no tiene que devolverla hasta su fallecimiento. Habrán de hacerlo los herederos.

En el caso de la permuta de alquiler, se trata de un acuerdo por el que un intermediario financiero paga al interesado por un determinado servicio, como una residencia a cambio del alquiler que detraiga la propia vivienda. Si esta residencia, por ejemplo, supone el pago de 1.000 euros, y el alquiler genera 800 euros de beneficio, el intermediario costea el resto. Al fallecimiento, los herederos pueden devolver la deuda y recuperar la propiedad, seguir cediendo la explotación del alquiler o vender la casa y liquidar la deuda.

Acerca de la querencia de muchos propietarios por retener la propiedad de la casa, los dos expertos aportan un dato: en torno al 90% de las viviendas que se dan en herencia se terminan liquidando por los hijos con una venta y reparto posterior.amos no tributan y los que tienen categoría de transferencia gozan de una serie de exenciones