Antonio Fernández, presidente de ArmanexT, la primera firma autorizada en España para la incorporación de pymes a Euronext y muy activa en la captación de Socimi para este mercado y para BNE Growth, propone eliminar la obligación que tienen estas sociedades de invertir exclusivamente en bienes urbanos, para que puedan diversificar sus infersiones hacia terrenos y bienes inmuebles de naturaleza agrícola que estén destinados al arrendamiento.

Para ello, solamente hay que modificar el artículo 2.1.a) de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi).

El estudio ‘Las Socimi salen al campo’, elaborado por ArmanexT, refleja que de 7 fondos de inversión centrados en la agricultura que había en el mundo en 2004 se ha pasado a más de 300 en la actualidad, con 30 en Europa manejando inversiones por 24.000 millones$.

En España, las principales operaciones del capital riesgo en el sector primario español, 33 entre 2015-20221, superan los 63,50 millones€ de inversión, suscitando un temor a una ‘uberización’ del campo, con macroexplotaciones en manos de fondos de inversión que amenazan la supervivencia de la explotación agraria profesional e independiente.

Rentabilidades de hasta el 118,44% anual

Mientras en España está cerrada, de momento, la puerta del campo para las Socimi, en otros países hay Real Estate Investment Trust (REIT, una figura muy similar) que invierten en tierras. El estudio de ArmanexT pone varios ejemplos:

• PotlatchDeltic, que posee 1,9 millones de acres de bosque para su desarrollo sostenible, y que ofrece una rentabilidad anual del 106,4%
• Wyerhauser, con 12,2 millones de acres forestales y un rendimiento anual del 103,62%
• Farmland Parners posee 165.500 acres agrícolas, busca adquirir tierras de cultivos en América del Norte mediante la asociación con agricultores arrendatarios a largo plazo. Su rentabilidad anual está en el 118,44%
• Gladstone Land invierte en tierras agrícolas de EEUU, con un rendimiento anual del 73,91%
• Rural Funds Group es el primer REIT agrícola de Australia, con inversiones en almendros, viñedos y otros cultivos, además de en ganado.
• el búlgaro Advance Terrafound posee 22.036 hectáreas de tierra agrícola

En 2019, Portugal creó las Sociedades de Investimento e Gesato Inmobiliária (SGI), similares a las Socimi, y permite invertir en cualquier tipo de propiedad, a diferencia de España.

Cambio del modelo productivo

Para el presidente de ArmanexT, Antonio Fernando, que las Socimi pudieran invertir en el campo contribuiría a luchar contra la España vaciada. Ayudaría a «cambiar el modelo productivo, separando la propiedad de la gestión, como se ha realizado en sectores estratégicos como el hotelero, potenciando de esta manera el desarrollo sostenible».

Aporta un dato. el 58% de las explotaciones agrarias apenas generan el 3% de toda la producción. Además de contribuir a la diversificación de las propias inversiones de las Socimi (88% concentradas en Madrid y Barcelona), haciéndolas más estables (el sector agrario es claramente anticíclico), estas sociedades facilitarían la concentración de un sector muy atomizado, la aplicación de nuevas técnicas y de automatización de procesos (mejorando la eficiencia) e «impulsaría el asentamiento y la repoblación de las zonas rurales», logrando un mayor equilibrio regional.

Además de modificar un artículo de la Ley de Socimi, hace falta destinar parte de los fondos europeos a infraestructuras básicas de transporte, comunicación y servicios en la España vaciada; garantizar el abastecimiento del agua, para lo que ArmanexT propone la introducción de derivados financieros; y potenciar la protección de los bosques frente a los incendios y la deforestación, rentabilizar la explotación de la madera, la biomasa y el ocio rural.

Finalmente, la inversión de las Socimi en la agricultura debería tener «un tratamiento fiscal mucho más favorable».

Superación de la pandemia y consolidacion como activo refugio

El VI Análisis de evolución de las Socimi constituidas en España que cotizan en BME Growth y Euronext Access muestra que en 2021 se incorporaron 17 sociedades a cotizar, un 21,4 % más que en 2020. Euronext Access fue escogido por 12 sociedades, con un valor de sus activos en el momento de la incorporación de 1.129 millones€, un 6,9% menos que en 2020. Por su parte, BME Growth ha atraído 5 Socimi con activos valorados en 896 millones, un 34,26% más que en 2020.

En total, cotizan actualmente, entre BME Growth y Euronext Access, 122 Socimi con activos valorados en 23.921 millones, un 9,25% más que en 2020. En el momento de su incorporación a BME Growth, las 95 sociedades que cotizan tenían un valor de 21.000 millones, y las 27 que cotizan en Euronext , más de 2.700 millones.

“El sector inmobiliario mantiene su condición de activo refugio ante la pandemia”, afirma Antonio Fernández, presidente de ArmanexT. En su décimo aniversario, las Socimi se consolidan como el vehículo más eficiente para realizar inversiones en el sector inmobiliario. Algo especialmente reconocido por inversores extranjeros, que acaparan algo más del 50% de estos vehículos de inversión.

“Muchas Socimi retrasaron su incorporación a cotizar en 2020, pero una vez que la situación lo ha permitido, han retomado el proceso”, explica el presidente de ArmanexT, que vaticina un alza de salidas a Bolsa en los próximos meses.

Respecto a la tipología de inversores de 2021, los grupos familiares tienen un mayor peso en BME Growth, controlando el 11,7% de los activos, frente al 3,8% de los activos que controlan en Euronext. Respecto a los inversores no residentes, en el 2021 representaron el 93,9% de los activos de las Socimi en Euronext, y sin presencia en las sociedades incorporadas en BME Growth.

En cuanto al tipo de inmuebles que más predominan, el 33,5% del valor de los activos corresponde a viviendas, el 24,4% a centros comerciales, y el 12,1% a oficinas. Respecto a la ubicación, en 2021 el 22,6 % de las Socimi cuentan con inmuebles en Madrid, y un 8,5 % los tienen en Barcelona.

La “Socimi media” en 2021 cuenta con entre 6 y 20 activos, su accionariado está compuesto en un 52,3% por no residentes, y el 7,3% por grupos familiares, el 22,6% de sus inmuebles están en Madrid, y el 8,5% en Barcelona.