En su libro no deja títere sin cabeza y tampoco se anda por las ramas. Por ejemplo, afirma que la financiación es el gas por el que se hincha la burbuja inmobiliaria y que debiera controlarse más para evitar que el mercado crezca a ritmos indeseables. O que los préstamos que se concedan para la adquisición del suelo deben limitarse al 50% del valor del mismo (un valor actualizado). O reconoce que todas las previsiones sobre el mercado inmobiliario fallaron. Mikel Echavarren, socio y presidente de la consultora Irea (www.irea.es) responde a nuestras preguntas

Dice en su libro que todas las previsiones fallaron estrepitosamente, ¿qué hacemos cuando lleguen las nuevas previsiones? ¿Nos las creemos?

En primer lugar, es necesario contar con información estadística de calidad sobre la oferta y la demanda, que se base en información real de transacciones y de la oferta en curso por cada micromercado. Las previsiones son libres, pero además de las oficiales que deberían ser realizadas con más rigor, debe tenerse en cuenta que la mayoría de los informes periódicos de los consultores tienen el sesgo de favorecer sus negocios de intermediación.

Esta crisis y burbuja inmobiliaria, ¿están condenadas a repetirse en el futuro?

Si, sin ninguna duda. El comportamiento del mercado inmobiliario es cíclico y la oferta se comporta siempre por oleadas de infra y sobreproducción. No obstante, deberíamos aprender a limitar el impacto de estas crisis. En mi opinión es fundamental establecer una mayor regulación sobre el crédito otorgado al sector promotor para evitar el crecimiento sin freno del mismo.

¿El hombre es el único animal que tropieza tropecientas veces en la misma piedra?

O cuatro o cinco. Más aún en un sector en el que no han existido barreras de entrada por conocimientos técnicos, materia prima o financiación. Para limitar los tropiezos es necesario exigir más fondos propios a este negocio por parte de las entidades financieras.

¿En qué otros países podría estar ocurriendo lo mismo que pasó aquí?

Creo que el comportamiento de nuestro mercado inmobiliario y financiero ratifica el tópico de Spain is Different. Habrá otras burbujas en gestación, en China, en Brasil, pero no tan brutales como en España.

Propone gravar de forma importante las plusvalías obtenidas con la venta de las casas para evitar la especulación, ¿alguna medida más?

Propongo gravar las plusvalías obtenidas con viviendas y suelo en muy corto plazo. La vivienda es un bien de primera necesidad. Especular sobre su precio es tanto como hacerlo con el pan, el agua o la leche.
Si queremos limitar la distorsión que provocan los especuladores en vivienda y la corrupción en la transformación del suelo, esta podría ser una buena medida. Si hablamos de limitar la burbuja, entonces creo que las medidas más apropiadas podrían venir del Banco de España, penalizando en mayor medida los créditos otorgados por encima de determinados porcentajes del valor del suelo, de los costes de construcción y de la vivienda.

Si supiésemos cuánto valen los activos inmobiliarios (incluso los suelos rústicos) que tienen los bancos en sus carteras, ¿dejaríamos de pensar que sus balances están saneados?

La principal incertidumbre en la valoración de sus carteras de activos inmobiliarios y los préstamos al sector es el valor del suelo. Aunque lógicamente no es razonable decir que no tiene valor, la realidad es que durante mucho tiempo la mayoría de estos activos no va a tener ni comprador ni financiación, luego se hacer acercarán a ese cero.
Bajo esta consideración si creo que habrá que reconocer muchas más perdidas y en cuanto a adjudicaciones de activos, lo peor esta por llegar.