Tras analizar el entorno macrofinanciero y la evolución del crédito, con atención especial a la situación en el mercado inmobiliario, el Banco de España ha decidido mantener durante el tercer trimestre de 2022 en el 0% el porcentaje regulatorio del colchón de capital anticíclico (CCA) aplicable a las entidades bancarias por sus exposiciones crediticias en España.

El colchón de capital anticíclico es un instrumento macroprudencial diseñado para reforzar la solvencia del sistema bancario mediante la acumulación de capital en fases de bonanza económica —que es cuando se suele producir la acumulación de riesgos sistémicos—, para poder ser utilizado posteriormente ante la materialización de riesgos que puedan afectar a la estabilidad financiera.

El Banco de España realiza un seguimiento regular de la evolución del ciclo financiero a través del análisis de la evolución de diversos indicadores. Uno de los más relevantes es la brecha de crédito-PIB, ya que un valor creciente de este indicador estaría asociado a riesgos ligados al crecimiento en el volumen de financiación.

Al comienzo de la pandemia de Covid-19, se produjo un significativo aumento de este indicador consecuencia de la abrupta caída experimentada por el PIB y del crecimiento del crédito concedido, incentivado por las medidas de apoyo de las autoridades económicas, por lo que este repunte no podía interpretarse como una señal de alerta sistémica. De hecho, el posterior proceso de recuperación de la actividad ha llevado
a que desde mediados de 2021 se haya ido corrigiendo progresivamente, aunque todavía se sitúa por encima de los valores de riesgo alto.

El Banco de España espera que este proceso de corrección tenga continuidad en los
próximos trimestres. En todo caso, el ritmo de ajuste futuro y el valor al que converja este indicador se verán afectados por la guerra de Ucrania, que ha introducido una elevada incertidumbre sobre la evolución macrofinanciera.

Adicionalmente, el Banco de España analiza un conjunto amplio de indicadores macrofinancieros complementarios, que, en conjunto, no muestran una situación de exuberancia de los riesgos sistémicos. En particular, la evolución del PIB muestra una recuperación todavía incompleta del nivel de actividad pre-pandemia. En el mismo sentido, la intensidad del crédito (ratio del flujo de crédito nuevo sobre el PIB) y la ratio del servicio de la deuda (ratio de los pagos por principal e intereses de la deuda
sobre el PIB) se encuentran en niveles moderados y se mantiene un superávit de la balanza por cuenta corriente.

Mercado inmobiliario en España

La evolución del mercado inmobiliario resulta muy relevante en las decisiones del CCA; en particular, por el elevado peso de los préstamos para adquisición de vivienda en la cartera de las entidades españolas (43,1% del crédito al sector privado en marzo de 2022). El Banco de España realiza regularmente un seguimiento estrecho de este mercado y del crédito asociado.

La evolución más reciente de este mercado muestra, en primer lugar, que los precios de la vivienda intensificaron su ritmo de avance en el primer trimestre de 2022, al situar en un 8,5% su variación anual frente al 6,4% del trimestre anterior. En este sentido, los indicadores sobre desequilibrios en los precios de este mercado han venido mostrando algunas señales leves de sobrevaloración desde el inicio de 2020. Estos indicadores se han incrementado ligeramente en 2021 y podrían verse impulsados adicionalmente si se consolidara la aceleración de los precios de la vivienda observada en el primer trimestre de este año. Sin embargo, siguen próximos a los valores de equilibrio y lejos de los alcanzados antes de la crisis financiera global.

Los actuales desarrollos macrofinancieros pueden afectar en el futuro a los precios de la vivienda en direcciones contrapuestas. Por una parte, los riesgos a la baja sobre la renta disponible de los hogares y el endurecimiento de las condiciones de financiación derivado de la normalización de la política monetaria podrían moderar los incrementos recientes observados. Por otra parte, podrían operar en la dirección contraria  el notable encarecimiento de los materiales de construcción, que podría trasladarse en mayor o menor medida a los precios finales a través de una reducción de la actividad en
el sector, y el papel de la propiedad inmobiliaria como activo refugio en contextos de volatilidad en los mercados financieros.

Respecto a las transacciones inmobiliarias, las compraventas de viviendas se situaron en el primer trimestre de 2022 un 22% por encima de las registradas en el mismo periodo de 2019, año previo a la pandemia. El crédito hipotecario nuevo en este segmento se situó en 2021 un 35% por encima del registrado en 2019 y, en los tres primeros meses de 2022, se observó un crecimiento interanual del 20%. Sin embargo, dado el elevado volumen de amortizaciones y el peso relativamente reducido del crédito nuevo sobre el volumen total debido a la larga duración de los préstamos, el saldo del crédito hipotecario creció de manera moderada, un 1,4% interanual en marzo de 2022.

En paralelo, el crédito para actividades de construcción y promoción siguió contrayéndose (-4,8% en marzo de 2022), recortando su peso en la cartera de préstamos
bancarios al sector privado hasta el 8,7% (frente al 26% a finales de 2007).

Los estándares de concesión de crédito de las nuevas hipotecas residenciales no han experimentado variaciones significativas durante 2021. En particular, el préstamo hipotecario promedio concedido se situaba en el 69% del valor de la vivienda (71% antes de la pandemia) y un 13% de las hipotecas superaba el 80% (20% antes de la pandemia). El préstamo hipotecario promedio se ha mantenido relativamente estable como un múltiplo de 4,6 veces la renta disponible anual del acreditado.

Por su parte, el tipo de interés de las hipotecas a tipo fijo se redujo hasta situarse en mínimos de los últimos años, llegando casi a converger en promedio con el de las operaciones a tipo variable, que se situó en torno al 2% a finales de 2021. En este sentido, el Banco de España recuerda que «una adecuada traslación a los tipos de interés de los riesgos implícitos en las operaciones de crédito es un prerrequisito para garantizar la estabilidad financiera».

Hasta el momento, sólo se ha observado un modesto repunte de los tipos de interés de las hipotecas, pero la evolución de los mercados financieros y las expectativas de normalización de la política monetaria sugieren que esta tendencia se podría acentuar
en el futuro. De hecho, el Euribor a doce meses, que es el índice de referencia más común en las hipotecas a tipo variable en España, ha pasado de situarse en el -0,501% el 31 de diciembre de 2021 a hacerlo en el 0,948% el 27 de junio de 2022.

En conjunto, la evaluación de los indicadores analizados es consistente con el mantenimiento actual del CCA en el 0%. En todo caso, el Banco de España seguirá realizando un estrecho seguimiento a partir de nueva información disponible, con especial atención a la relacionada con el sector inmobiliario.

La decisión del Banco de España sobre el CCA ha sido aprobada previa consulta con el BCE. Y ha sido comunicada a la Autoridad Macroprudencial Consejo de Estabilidad Financiera.