La subida de 75 puntos básicos (pb) en los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) va a suponer «un nuevo terremoto dentro del marco financiero», advierte el intermediario de hipotecas Hipoo. «Con un Euribor por las nubes, un 1,886% a día de hoy, las opciones de salvar, al menos en cierto modo, los incrementos continuados de las cuotas hipotecarias se hacen cada vez más difíciles», advierten en la entidad.

Juan Pedro Zamora, director de Desarrollo de Negocio de Hipoo, establece tres mecanismos que pueden ser útiles para librar, de alguna forma, esta nueva subida de tipos de interés: las hipotecas con carencia y el swap hipotecario para los nuevos contratantes, y la novación y, en menor medida, la subrogación para los ya hipotecados.

“La posibilidad de contratar un swap hipotecario, pese a ser un producto de riesgo, puede servirnos para salvaguardar, en cierto modo, las subidas del Euribor”, apunta Zamora. El director de Desarrollo de Negocio de la plataforma de intermediación hipotecaria explica que “es un seguro que cubre una posible subida de los tipos de interés a partir de un determinado nivel; aunque mi recomendación es acudir a un experto, debido a la complejidad del producto y las posibles consecuencias de negociarlo de forma errónea”.

En el caso de que los tipos de interés subiesen por encima de un nivel determinado, por ejemplo, un 3%, no se pagaría más cuota hipotecaria debido al alza de los intereses, sino que a cambio se pagaría esa prima de seguro. Ésta es una vinculación equivalente a un seguro de Hogar o de Vida, y «puede ser de gran ayuda en el caso de que el Euribor subiese de forma desmesurada como hizo hace aproximadamente hace 15 años, cuando llegó a sobrepasar el 5%», señala Zamora.

Otro de los instrumentos de protección contra las subidas de tipos son las hipotecas con período de carencia. “Este tipo de producto hipotecario es un añadido que se puede negociar con la entidad bancaria que establece que puede producirse una pausa en el pago mensual de las cuotas, generalmente de entre 12 y 24 meses”, señala el director de Desarrollo de Negocio de Hipoo. Esta carencia puede negociarse aunando capital e intereses o solo capital.

Las hipotecas con período de carencia pueden llegar a ser muy útiles si se elige de forma correcta el momento en el que aplicar esa pausa de pago de cuotas. Por ejemplo, si se elige un presumible punto álgido del Euribor, se pueden solventar, con ello, unas cuotas elevadas debido a la previsión realizada.

Ambas posibilidades, swap hipotecario e hipotecas con carencia, son opciones a estudiar y negociar antes de la firma. Durante el proceso de negociación previo a la financiación de la compra de la vivienda. Zamora insiste en la conveniencia de gestionar este tipo de productos con un experto hipotecario dada la complejidad de los mismos.

Renegociar las condiciones de la hipoteca

Respecto a los ya hipotecados, el experto de Hipoo afirma que la mejor vía para salvar el obstáculo de la subida de los tipos de interés es la novación. “Negociar con tu propia entidad bancaria una novación hipotecaria, es decir, una renegociación de las condiciones de la misma puede considerarse como un ejercicio óptimo de cara a facilitar un ahorro clave frente a la subida del euríbor”. “Por ejemplo, se puede negociar con el banco una rebaja de interés, optando por la contratación de una vinculación (seguro de vida, plan de pensiones) con la entidad”, apostilla Zamora.

En un marco de incertidumbre como el actual, las entidades bancarias han comenzado a reajustar las diferentes modalidades hipotecarias. Lo que ha generado, en consecuencia, que el tipo fijo haya sido el más damnificado respecto al variable y al mixto. Un ejemplo de ello es el incremento de las hipotecas fijas en más de un punto porcentual respecto al año pasado. En julio de 2021, el tipo fijo medio en España se situaba en el 1,15% TIN y el 2,11% TAE. Mientras, que un año después, y con los datos del INE en la mano, el tipo fijo medio se instalaba en un TIN al 2,47% y un TAE del 3,26%. Un hecho que prueba la apuesta de los bancos por el tipo variable y la consiguiente relegación del tipo fijo, en plena guerra abierta por la captación de nuevos clientes.

El Euribor, en niveles de 2012

El mayor índice de referencia en Europa para el mercado hipotecario, el euríbor, se ha colocado en las últimas semanas en niveles no vistos desde abril del año 2012. Esta cuestión, que lleva augurando desde hace días esta nueva subida de tipos por parte del BCE, ha hecho crecer el temor en todos aquellos hipotecados a tipo variable. Actualmente se encuentra en unos valores que rondan el 1.8%, y se espera que siga al alza llegando en 2023 hasta valores cercanos al 2,5% y al 3%. Una cuestión que generará a corto y medio plazo una pérdida del poder adquisitivo de los hipotecados a tipo variable y mixto.

El 21 de julio, el Banco Central Europeo acometió una de las mayores subidas de tipos de interés del siglo XXI, 50 pb, y la primera en 11 años. Este hecho produjo alrededor de un aumento de entre 100 y 150 euros al mes en la cuota de una hipoteca variable media, debido principalmente, a la correlación de esta subida con el incremento del Euribor.

El 8 de septiembre, el BCE realizaba una subida histórica: 75 pb. Juan Pedro Zamora, director de Desarrollo de Negocio de Hipoo, explica que “ el mandato del BCE, desde su fundación, es controlar la inflación y no propiciar el crecimiento”. Esa inflación es una de las principales causas de la pérdida del poder adquisitivo de la población, lo que lleva a pensar, que con tasas anuales cercanas al 10% en países de la Eurozona, un 10,7% ya en España, el BCE intente usar todos los mecanismos a su disposición para ponerle freno.