El Solvia Market View correspondiente al segundo trimestre de 2022 muestra un nivel de transacciones y de precios de compraventa muy superior al año pasado. Sin embargo, el contexto económico actual, marcado por la inflación, la subida de tipos o la falta de stock de vivienda, está ocasionado que los incrementos hayan comenzado a estabilizarse.

La firma de servicios inmobiliarios estima un incremento de precios para final de año de entre el 3% y el 5% que seguirá durante 2023 con repuntes que oscilarán entre el 1,5% y el 2,5%.

Aunque el aumento del valor de la vivienda en el segundo trimestre es todavía perceptible a escala interanual (8,3%) e, incluso, trimestral, con un 2,4%, ya se comienza a observar una desaceleración. De hecho, el incremento trimestral en el primer trimestre fue superior (3,1%) y, por tipología de inmueble, la vivienda nueva (2.055 €/m2) ha registrado un descenso del -0,7% trimestral, y la usada (1.937 €/m²) un repunte moderado del 3,4%.

Para José Luis Bellosta, presidente de Solvia, “a pesar de que el dinamismo de la primera parte del año se modere a causa de la incertidumbre económica, los precios seguirán en positivo, especialmente en el mercado de segunda mano. Además, debemos tener en cuenta otro factor: la oferta todavía no es capaz de cubrir el nivel actual de demanda, lo que ayudará a que la ralentización de compraventas no provoque descensos en el valor de los inmuebles, que se erigen, además, como un refugio de los inversores frente a la inflación”.

Las provincias de Guipúzcoa, Baleares y Madrid lideran los precios a nivel nacional, superando todas ellas los 3.000 €/m2 durante el segundo trimestre. A estas se les suman Barcelona y Vizcaya, con valores más próximos a los 2.750 €/m2. Únicamente dos provincias registran precios inferiores a los 700 €/m2, Ciudad Real y Cuenca.

Las ciudades de Madrid y Barcelona también moderan precios

Las ciudades de Madrid y Barcelona vuelven a figurar entre las tres capitales más caras de España, solo por debajo de San Sebastián. Madrid, con un crecimiento de precios interanual del 11,3%, sobrepasa el incremento medio nacional, y se coloca en 3.492 €/m2, cerca de los 3.564 €/m2 de Barcelona, donde los precios de la vivienda aumentaron solamente un 3,5% interanual. La moderación en el alza de los precios se hace más real si se evalúa el comportamiento del segundo trimestre frente a los tres meses previos. Barcelona muestra un crecimiento del 2,2%, mientras que los precios avanzaron un 1,4% en Madrid.

Por barrios, el distrito más caro de la capital, con cifras cercanas a los 5.300 €/m2, es el de Salamanca y, en la Ciudad Condal, Sarrià- Sant Gervasi, con rentas superiores a los 4.700 €/m2.

Moderación en las operaciones

El informe de Solvia muestra que el número de operaciones se ha incrementado anualmente, con casi un 20% más de transacciones, pero que ya se empiezan a observar leves descensos frente al trimestre anterior. Entre abril y junio, el volumen de compraventas descendió un 0,2% trimestral, lo que apunta a una moderación en la intensidad de las firmas durante el resto del año, tras la recuperación de los niveles previos a la pandemia en 2021.

Las tensiones inflacionistas y el endurecimiento de las políticas monetarias de los bancos para frenar la subida de los precios han afectado a la capacidad de ahorro y gasto de los españoles, además de los requisitos de financiación para la compra de vivienda, como ya se ve en el crecimiento sostenido del Euribor. De este modo, el impulso de la vivienda usada, con un aumento de más del 3% trimestral, no ha logrado compensar la caída en vivienda nueva, que ha registrados descensos de casi el 14%.

Durante el segundo trimestre de 2022, a nivel regional han predominado las caídas en el número de compraventas frente al periodo comprendido entre enero y marzo de 2022, con 11 de las 17 comunidades autónomas mostrando descensos, mientras que en términos interanuales todas ellas han experimentado avances de doble dígito.

Respecto al mismo periodo de 2021, y a nivel provincial, Baleares y Santa Cruz de Tenerife vieron los mayores incrementos en el número de operaciones, un 66,3% y un 54,7%, respectivamente, mientras que Álava fue la fue la única provincia en la que bajaron, concretamente un 3,7%.

Sin embargo, frente al primer trimestre de 2022 fueron 28 las provincias que vieron descensos en la cantidad de operaciones. Guadalajara registró la mayor tasa negativa, con un 18,4%; seguida de provincias en las que las compraventas también cayeron a doble dígito, como Zamora, Cáceres, Lugo, Cuenca, Almería y Palencia. Albacete tuvo la mayor subida, superó el 25%, mientras que Santa Cruz de Tenerife le siguió con un 17,5%.

Visados de obra nueva, con tendencia descendente

El primer trimestre de 2022 cerró con 28.331 viviendas visadas, una cifra un 19% superior a la del mismo periodo de 2021, pero en el segundo trimestre la tendencia ha virado a la baja con descensos de más del 20%, lo que augura una contracción para el resto del año. Las causas del cambio de tendencia se explican por la lenta salida al mercado de obra nueva por el aumento de los costes de construcción, la falta de suelo finalista, la escasez de mano de obra cualificada o los vaivenes regulatorios. No obstante, aunque en menor medida, la actividad promotora continua.

A nivel regional, Barcelona, Madrid, Málaga, Valencia y Sevilla copan el 49% de los visados que se han otorgado en el primer trimestre a nivel nacional, siendo las zonas con mayor agilidad a la hora de conceder licencias. Entre ellas, Madrid y Barcelona concentran alrededor del 31% de las licencias de construcción.

Alquiler: los precios demuestran la salud del sector, a pesar de la incertidumbre regulatoria

El precio del alquiler continúa su evolución positiva y se sitúa en los 11,3€/m2 al mes en el segundo trimestre del año, lo que supone un aumento del 4,9% respecto al mismo periodo del año pasado y un 5,6% frente al trimestre previo. Todo ello, en una coyuntura en la que la oferta se ha visto afectada tras el tope máximo del 2% en la subida de los alquileres hasta final de año y la incertidumbre de cómo regulará la Ley de Vivienda los precios del alquiler. Habrá que ver cómo se desarrolla el impacto de la inflación, ya que la incertidumbre económica supondrá una merma en el poder adquisitivo de los inquilinos al disminuir su capacidad financiera e incrementarse las rentas.

Como ocurre con las compraventas, los precios de arrendamiento en España son muy heterogéneos por provincias. Barcelona es donde más cuesta (15,4 €/mes/m2), seguida por Madrid (14,6 €/mes/m2) y Guipúzcoa (14,3 €/mes/m2). Por otro lado, la provincia con las rentas más reducidas es Jaén, con 5,3 €/mes/m2, seguida de Zamora, que se ubica en los 5,4€/mes/m2. La tendencia al alza en el precio del alquiler, generalizado en prácticamente todas las provincias, se refleja en grado máximo en regiones como Huelva, Pontevedra y Málaga, donde la tasa de evolución ha sido del 18,7%, 11,4% y 10,7%, respectivamente. Albacete es la única provincia en la que se han producido descensos (-1,6%).

Aproximadamente un 10% de la vivienda en stock en España, concentrada en la costa y las grandes ciudades, es para el mercado del alquiler.

En cuanto a la rentabilidad bruta del alquiler, los datos recogidos por Solvia indican que durante el segundo trimestre de 2022 ésta se ha ubicado en el 7%, siete décimas más que en el mismo periodo del año previo. La mayor rentabilidad se ofrece en Huelva, que supera el 11%, mientras que otras provincias costeras, como el caso de Murcia, Valencia y Almería, rinden beneficios por encima del 8%. Por otro lado, lugares de altos precios, como Madrid o Guipúzcoa, ofrecen rentabilidades inferiores al 5%.

En cuanto a las principales ciudades, la rentabilidad bruta del alquiler es de un 4,5% de media en Madrid, estable frente al trimestre anterior, aunque algunos distritos superan el 6%. En cuanto a Barcelona, el mercado de alquiler en la ciudad condal durante el segundo trimestre ofreció una rentabilidad bruta media del 4,1%.