Ante el aumento de los tipos de interés y, por consiguiente, del Euribor, los bancos han endurecido las condiciones para el acceso a los créditos, restringiendo criterios internos o dando una menor flexibilidad para conseguirlos. Así, muchas entidades han disminuido el porcentaje de préstamo sobre la vivienda en función de la tipología de la operación, destaca la plataforma de intermediación hipotecaria, Hipoo.

Préstamos para vivienda habitual que anteriormente podrían llegar a alcanzar incluso el 100% de financiación, ahora se han vuelto limitados exclusivamente a perfiles de clientela muy concretos. Y financiar el 80% del valor de compra de la vivienda vuelve a cobrar fuerza como el criterio más seguido por los bancos en las hipotecas.

Según Rafael Moral, responsable del Departamento de Análisis Hipotecario de Hipoo, para conseguir una financiación más alta que el 80%, “donde se debe mirar, paradójicamente, no es tanto la cantidad de ingresos mensuales, sino que la ratio de endeudamiento respecto a la hipoteca en cuestión no supere el 35% del sueldo neto”. “Si se consigue alcanzar este ratio de endeudamiento óptimo, cuanto mejor sea el perfil, mayores posibilidades habrá de ir subiendo el porcentaje de financiación”, apunta.

Según Moral, “el perfil de funcionario transmite mucha seguridad al ir a pedir un crédito hipotecario, debido principalmente a un sueldo estable en el tiempo, que a su vez implica una probabilidad mínima de impago”. Pueden llegar a optar, incluso, a hipotecas del 100% del valor de la compraventa de la vivienda, “si bien es cierto que, por cuestiones de la garantía y el riesgo de las operaciones, se suelen incluir garantías adicionales para complementar la operación”, precisa.

Una hipoteca al 100% para un funcionario puede tener las siguientes características:

• plazo de 30 años,
• tipo fijo entre 2,75% y 3% o variable, Euribor + 0,5% y + 0,8%
• como requisito adicional una doble garantía: al propio inmueble hipotecado hay que sumar otro inmueble adicional por parte de un avalista

Un escalafón por debajo de los funcionarios se encuentra los indefinidos con más de un año de antigüedad. “Su modalidad contractual no genera tanta estabilidad como la de los funcionarios, pero suelen tener muchas ventajas a la hora de pedir préstamos hipotecarios”, confirma Moral. Si cuentan con la suficiente holgura en su ratio de endeudamiento, no superar el 35% de su sueldo neto con la cuota de la hipoteca pueden llegar a alcanzar incluso el 100% de financiación.

Para los perfiles temporales existen varios factores a tener en cuenta. Por un lado, la temporalidad del contrato y su antigüedad con éste, y por otro, el sector en el que trabaja esa persona.

“No se evalúa de la misma forma una temporalidad en un sector en el que reina dicha modalidad contractual, como la hostelería, por ejemplo, que en otros sectores como pueden ser los de la enseñanza o el sanitario. Dado que estos últimos, gracias a su interinidad, generan una mayor confianza en las entidades bancarias”, apunta el responsable del Departamento de Análisis Hipotecario de Hipoo.

Las condiciones de este tipo de perfiles no suelen variar de las de los perfiles más estandarizados, los que conllevan una financiación de hasta el 80% del valor de la vivienda.

Los autónomos, bajo lupa

Para Moral, el mayor hándicap de los autónomos es demostrar su solvencia a las entidades bancarias a largo plazo. “Los bancos suelen llegar a pedir información acerca de sus negocios, con el objetivo de contrastar el origen de sus ingresos”, declara. Es muy normal que se les pida los dos últimos modelos 100 (documentación que sirve para devolver o ingresar el IRPF mediante la declaración de la renta anual), para poder tener una visión real de sus ingresos.

Pese a ser medidos de forma más precisa, este tipo de perfiles no debería tener problemas para conseguir unas condiciones normales de financiación alrededor del 80%. Incluso superiores si aportan fiabilidad y estabilidad en el largo plazo a los bancos.

“Perfiles más concretos como rentistas, políticos, personal bancario, profesionales del entretenimiento y del deporte, etc., suelen disponer de condiciones especiales a la hora de pedir una hipoteca”, recalca Moral. Este tipo de personas, con unas características muy específicas y casi notoriamente individualizadas, son valorados por los bancos desde un punto de vista casi personalizado, con perfiles muy concretos y condiciones hipotecarias muy ajustadas a cada circunstancia. Principalmente, porque sus ingresos suelen variar en el tiempo, pero a la vez, suelen estar muy por encima de la media.