El Euribor actual está provocando numerosas revisiones al alza para los hipotecados a tipo variable. Se lleva generando, de hecho, un pensamiento acción-reacción durante los últimos meses que está llevando a muchos de estos hipotecados a plantearse una posible subrogación o cancelación hipotecaria. Aunque la pregunta a estas alturas habría que proponerla en otros términos: ¿Sigue siendo rentable a día de hoy subrogar o cancelar una hipoteca con un Euribor tan alto?

César Betanco, experto hipotecario de Hipoo, lo tiene claro: “sí que sería rentable”. Afirma que “el ahorro podría llegar a ser de más de 15.000€ si se decidiera por subrogar o cancelar una hipoteca variable firmada el año pasado, y se optara por constituir una hipoteca variable más competitiva o mixta a día de hoy”.

Lo que lleva a pensar que, incluso con un Euribor tan elevado, intentar mejorar una hipoteca hoy es posible. “Eso sí, esa mejora habría que plantearla en términos no de paso de hipoteca variable a hipoteca fija, como era costumbre hasta hace muy poco, sino de hipoteca variable a hipoteca variable con mejores condiciones o de hipoteca variable a hipoteca mixta”.

La idea que subyace de esta mejora hipotecaria es sencilla: “hacer todo lo posible por intentar salvaguardarse del Euribor actual y las consiguientes revisiones al alza del mismo”.

Un ejemplo

Para analizar la rentabilidad de esa acción, Betanco pone un ejemplo: “Si alguien quisiese subrogar o cancelar su hipoteca actualmente, entendemos que su préstamo hipotecario fue firmado a tipo variable. Por lo tanto, para observar lo que se podría o no ahorrar con una subrogación o una cancelación hemos elegido la siguiente hipoteca variable, que bien podría haberse firmado en febrero de 2022. Para proyectarla luego sobre una hipoteca fija, variable y mixta actuales”.

-Ejemplo de hipoteca variable firmada en febrero de 2022: sobre 000 euros a 25 años con un diferencial de Euribor + 0,99% (el primer año con un tipo fijo del 1,99%).

La disposición de la proyección da como resultado un total de 68.923,94 euros de intereses a pagar durante toda la vida del préstamo. Para realizar la proyección de esta hipoteca variable se ha usado el diferencial del 1,99% de interés para el primer año, un E+ 0,99% para el segundo año (contando que el Euribor del segundo año fuese el actual, es decir, 3,44%) y un E+ 0,99% desde el tercer año hasta el final (contando el diferencial del euríbor como su media histórica aplicando también enero de 2023 a la media, es decir, un 1,96%).

“Ésta sería la hipoteca que estaríamos pensando subrogar o cancelar porque la próxima revisión del Euribor nos incrementaría la cuota demasiado, por ejemplo”, establece Betanco. “Con este ejemplo planteado, lo que hemos hecho ha sido ver cuánto dinero pagaríamos de intereses si nos subrogáramos o canceláramos esa hipoteca a día de hoy. Contando, a su vez, con la penalización por subrogación y/o cancelación”.

• Si subrogáramos o canceláramos la hipoteca variable a una fija actual:
  • Un diferencial medio de hipoteca fija se sitúa actualmente en un 3,2%. Contando que el primer año de “nuestra” hipoteca ya estaría pagado, los intereses generados (teniendo en cuenta la suma del primer año ya pagado y los restantes 24 años de préstamo) ascenderían a un total de 767,24 euros. A esta cantidad habría que sumarle la penalización por subrogación o cancelación que oscilaría entre los 700 y los 2.400 euros, aproximadamente.
• Si subrogáramos o canceláramos a una hipoteca variable actual:
  • Una hipoteca variable media alcanza a tener un diferencial actualmente del Euribor + 0,65% (teniendo en cuenta que su primer año tendría un tipo fijo al 1,5%). Contando que el primer año de “nuestra” hipoteca ya estaría pagado, los intereses generados (teniendo en cuenta la suma del primer año ya pagado y los restantes 24 años de préstamo) ascenderían a un total de 089,16 euros. A esta cantidad habría que sumarle la penalización por subrogación o cancelación que oscilaría entre los 700 y los 2.400 euros, aproximadamente.
• Si subrogáramos o canceláramos “nuestra” hipoteca variable a una hipoteca mixta actual:
  • Un diferencial de hipoteca mixta actual podría constar perfectamente de un tipo fijo para sus primeros 10 años del 2,5% y un tipo variable para los 14 últimos años al Euribor + 0,75%. Contando que el primer año de “nuestra” hipoteca ya estaría pagado, los intereses generados (teniendo en cuenta la suma del primer año ya pagado y los restantes 24 años de préstamo) sumarían un total de 063,99 euros. A esta cantidad habría que sumarle la penalización por subrogación o cancelación que estaría en torno a los 700-2.400 euros, aproximadamente.

El ejemplo realizado por Betanco concretaba la suma de intereses de una hipoteca variable firmada en febrero de 2022 en casi 69.000 euros. Mientras que la suma de intereses si se constituyera una nueva hipoteca mixta o variable hoy, sumando además la penalización por dicha mejora hipotecaria, ascendería a alrededor de 53.500 euros (esta cantidad saldría del redondeo de la suma de los intereses de la hipoteca variable y/o mixta, es decir, 51.089,16 euros y 51.063,99 euros respectivamente, más la suma de la penalización por subrogación o cancelación, para la cual se escogería su valor máximo, en este caso 2.400 euros aproximadamente; sumando en total esos 53.500 euros antes citados como cifra redondeada). De ahí la resta y el resultado final de donde se obtendrían los más de 15.000 euros de ahorro.