En 2022 una decena de socimi (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria) salieron a Bolsa en 2022 (cinco en BME Growth y otras tantas en Euronext Acess), aportando activos por 1.523 millones€. De esta forma, a 31 de diciembre de 2022 cotizan 110 socimi, según el VII informe de Armanext.

Su presidente, Antonio Fernández, ‘vende’ optimismo y vaticina que «podemos volver a sobrepasar las 15 socimi». Éstas serán de un perfil más familiar, que tienen un peso del 8% en estas figuras: «constituirse en socimi les permite avanzar en transparencia, en la profesionalización de sus procesos y en la eficiencia de su gestión, además este vehículo facilita la reestructuración patrimonial», explica Antonio Fernández.

Además, entra en danza un nuevo operador, Portfolio Exchange, una iniciativa española, autorizada por la CNMV, que se presenta como «la Bolsa de nueva generación», apoyada en la tecnología blockchain.

Dos socimi ya están en lista de espera para cotizar en este nuevo mercado, con menores costes al no necesitar banco agente ni entidad de depositaría. «Va a ver más saltos de socimi de BME a Euronext y a Portfolio», augura el presidente de Armanext.

Pero ese optimismo tiene sus matices. Los fondos extranjeros, que acaparan el 91,6% del valor de los inmuebles que forma parte de las socimi incorporadas en 2022, mirarán con lupa «cómo les puede afectar o no la modificación del Impuesto de Patrimonio para no residentes». Esta modificación, incluida en la norma que implanta el impuesto temporal a banca y energéticas y el de grandes fortunas y publicada en el BOE del 27 de diciembre de 2022, obliga a tributar en el Impuesto sobre el Patrimonio a la inversión de un no residente en inmuebles en España, y a hacerlo sobre el valor de mercado, salvo que lo haga a través de una sociedad cotizada en mercados organizados.

Otra preocupación de los inversores se refiere al impacto de posibles modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El presidente de Armanext explica el éxito de las socimi (las 132 incorporadas desde 2013 acumulan activos por 25.444 millones) en la necesidad de viviendas existente en España, a la tributación del 0% en el Impuesto de Sociedades si cotiza en un mercado europeo, y a la bonificación del 95% en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en esas inversiones, que se traducen en «ahorros de 17 millonese en notarios».

El último en llegar ha sido el empresario de compraventa y alquiler de coches Othman Ktiri, que ha creado una socimi, OK Business Properties, donde agrupa su negocio familiar inmobiliario, y que cotizará en Euronext.

El estudio de Armanext muestra que las socimi optan por la vivienda (58,5%, frente al 13,7% de oficinas y el 12,7% de locales) y por el modelo  ‘buiild to rent’ (construir para alquilar), que están en manos extranjeras (91,6% de la inversión total), concentrados en Madrid (76,4%). Y que se incorporan a cotizar en una fase más temprana de la inversión, lo que supone menor valor de los activos pero también un apalancamiento inicial más reducido. Euronext Access supera a BME Growth en el período 2020-22 con un 76% del valor de los activos (893 millones en 2022 frente a 630 millones).

Socimi agrarias

En la presentación de la edición anterior del estudio, el presidente de Armanext, Antonio Fernández, hizo la propuesta de reformar el artículo 2 de la Ley de Socimi para incluir, dentro de su objeto social, la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana, «agrícola, ganadera y forestal».

Un año después, la propuesta, después de un tortuoso camino por los laberintos burocráticos de la Administración, «está en consideración en el Ministerio de Hacienda».

Para Antonio Fernández, esa introducción de tres palabras permite la entrada de inversores en la España despoblada, con la consiguiente generación de empleo, asentamiento de la población, y atracción y creación de empresas; resalta la importancia estratégica del campo español ante el desabastecimiento de productos tras la invasión de Ucrania por Rusia; profesionaliza un sector que aporta el 3,2% del PIB, genera 80.000 empleos (300.000 por cuenta propia). Y dispararía la rentabilidad de la actividad, muy atomizada: 914.871 explotaciones, pero el 58% solo genera el 3% de la producción.

Además, animaría la entrada del capital riesgo y de family office en el campo, que ya han protagonizado más de 60 operaciones desde 2016.