La aprobación de la nueva Ley de Vivienda está a la vuelta de la esquina. Pero, aunque el eje vertebrador de la normativa recaiga sobre la gestión de los alquileres, esto no impide que su aplicación salpique también al ámbito de la compraventa de viviendas. Housfy, plataforma integral de servicios del hogar líder en España, ha llevado a cabo un informe analizando si la nueva normativa comienza a tener efecto en las decisiones de los propietarios.

Tras dos años de negociaciones, la nueva Ley de Vivienda encamina sus últimos pasos antes de su aprobación en el Congreso de los Diputados. Su planteamiento ha sido el mismo desde el principio: mejorar la protección de los inquilinos y garantizar el acceso a viviendas de calidad con un precio justo.

«Es indudable que la normativa genera inquietud e indecisión en el sector inmobiliario, provocando que muchos propietarios consideren la venta de sus viviendas antes que alquilarlas por temor a no sentirse amparados por la Ley. Este desenlace comienza a provocar un cambio de tendencia notable en el mercado, con una disminución de la oferta del alquiler que contrasta con un aumento creciente de la demanda», destaca un análisis de Housfy.

De enero a abril de 2022, el número de viviendas en alquiler publicadas en su portal inmobiliario tuvo un crecimiento del 38,38%, mientras que los inmuebles en venta aumentaron en un 17,04 %.

En 2023, los datos se mantienen positivos en los tres primeros meses del año, destacando un aumento interanual del 34,59 % registrado en los alquileres de febrero. Con el proyecto de Ley aprobado, abril reduce en un -5,4% los anuncios publicados de hogares en alquiler y en venta a la vez, rompiendo con la tendencia al alza que sí continuó en abril de 2022.

Aunque la nueva normativa no ha entrado aún en vigor, el Responsable de Grandes Cuentas de Real Estate de Housfy, David Gordo, reconoce que “los propietarios de inmuebles están en una situación de espera para decidir si venden o alquilan su vivienda”. En consecuencia, la prudencia por la que optan los dueños de viviendas comienza a manifestar los primeros cambios en el mercado inmobiliario. Se está generando una ralentización de la toma de decisiones por parte de propietarios”.

La nueva normativa frena la iniciativa de alquilar de muchos propietarios, y la de vender también. Actualmente, el mercado inmobiliario dispone de “menos viviendas en venta y en alquiler por esta situación”, asegura Gordo.

Los alquileres descienden y las rentas aumentan

Desde principios de 2023, cuando la Ley de Vivienda aceleró su negociación, el número de arrendamientos inició una moderada tendencia a la baja. En Housfy, este cambio de rumbo también se notó. Durante el primer cuatrimestre de 2023, la inmobiliaria registró un descenso general de los alquileres gestionados, en comparación con el mismo período de 2022.

En los meses de enero y febrero de 2023, Housfy anotó un incremento de sus alquileres del 21 % y 30 % respectivamente frente a los mismos meses del año anterior. Sin embargo, en marzo de 2023, con un proyecto de Ley ya más definido, hubo un descenso interanual del -7,82 %. Este porcentaje descendió hasta el -29,29 % en abril, mes en que se aprobó el primer texto definitivo de la nueva legislación.

No obstante, Gordo certifica que arrendar continúa siendo una opción atractiva para propietarios, asegurando que “si no se necesita capitalizar el patrimonio, a día de hoy es mejor poner en régimen de alquiler una vivienda antes que venderla”. Con los precios de los hogares en descenso y las rentas en aumento debido a la demanda creciente, la rentabilidad que ofrece hoy en día un alquiler es más elevada.

Previsión del mercado de compraventa en 2023

David Gordo vaticina que en 2023 “habrá un número menor de compraventas en España, anotando poco más de 500.000 transacciones en comparación con las 649.000 que se realizaron en 2022, un descenso de más de un 20%”. El motivo principal es la subida de los tipos de interés y del Euribor, que han hecho que el coste de financiar la compra de una vivienda sea más alto, lo que “afecta a la capacidad adquisitiva de los compradores”.

Para conseguir un aumento de la demanda, se necesita un abaratamiento de los costes de adquisición y financiación del hogar. Gordo asegura que “un pequeño ajuste de los precios de las viviendas no es algo negativo después de unos años de incremento”.

El nuevo aval que garantiza el 20 % de la entrada de la primera vivienda para jóvenes. “debería ayudar a que aumente el número de compraventas por parte de ese target de compradores”, opina el experto inmobiliario de Housfy, Cristian Nuño.

Idealista: por encima de la media mensual de 2022

Francisco Iñareta, portavoz de idealista, explica que la estadística del INE sobre compraventas «muestra el enfriamiento paulatino que se está produciendo en el sector, con suaves caídas en el número de operaciones». Destaca que «la cantidad de compraventas registradas en el mes de marzo, casi 56.000 viviendas, se sitúa por encima de la media mensual de 2022, el año en el que más viviendas se vendieron desde la anterior crisis».

«A pesar del encarecimiento de la financiación, el volumen de viviendas vendidas sigue siendo muy alto, posiblemente debido a que muchos compradores tienen bajas necesidades de financiación por contar ya con otra vivienda de su propiedad y por la guerra comercial entre entidades financieras que siguen ofreciendo en ocasiones préstamos mixtos y fijos por debajo del Euribor”, recalca.

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