La banca española se ha desprendido de activos tóxicos por valor de 16.456 millones de euros en 2022, a través de 47 operaciones ­— un 70% más respecto a las carteras transaccionadas en 2021­—. Un volumen de transacciones que recupera las cifras alcanzadas antes de la pandemia.

Santander, CaixaBank, Gescobro y BBVA son las cuatro entidades que lideran la venta de carteras. Pero aún hoy, la banca mantiene un stock para vender de 63.699 millones de euros, según la I edición de Atlas Insight Assets Management, elaborado por la consultora Atlas Value Management, con datos recopilados y analizados hasta el primer semestre de 2023.

Pese a que la morosidad de los préstamos concedidos por las entidades de crédito a empresas y particulares cerró en diciembre de 2022 con un descenso al 3,54% -frente al 4,29% registrado en el mismo mes en 2021- y continúa su tendencia a la baja, España se sitúa en el cuarto puesto de Europa con un mayor ratio de Non Performing Loans (NPLs) ­— préstamos fallidos o de dudoso cobro ­— frente a la media europea (2,5%), solo por debajo de Chipre, Grecia y Polonia. Esta situación lleva a que las entidades financieras mantengan su interés por la desinversión de NPLs vehiculizada a través de la venta de carteras.

Atendiendo al acumulado de los últimos 3 años, los movimientos de desinversión de activos tóxicos alcanzan el valor de 34.040 millones de euros. Considerando los 3 últimos años del análisis, la entidad que más activos tóxicos ha sacado de balance ha sido el Banco Santander (7.178 M€), seguido de CaixaBank (5.229 millones) y Sareb (3.500 millones). Por su parte, encabezan la compra de activos Intrum (3.560 millones), Procobro (3.300 millones) y Axactor (2.692 millones), según lo recogido en el informe.

“El miedo a que los impagos suban debido a la inflación y el alza de los tipos de interés va a hacer que este año 2023 aún más las entidades quieran paquetizar sus activos tóxicos con el objetivo de liquidarlos. Una tipología de activos que va a ser un posible foco de atención este año son los Reperforming Loans, que ya han empezado a desaguarse este pasado 2022”, vaticina José Masip, socio de Servicios Financieros y Real Estate de Atlas Value Management.

De cara a este primer semestre 2023, según José Masip, “se espera cerrar transacciones por valor de prácticamente 1.000 millones ya puestos en mercado. Para el segundo semestre del año, se mantiene la desinversión estimándose al menos el cierre de unas 24 transacciones que actualmente están puestas en el visor tanto de NPLs como de RPLs y REOs por un valor inicial de más de 4.300 millones”.

Exposición al ladrillo de la banca española

En Atlas Insight Assets Management se dedica un apartado a la exposición al ladrillo de la banca española. La principal conclusión que se extrae es que “los bancos españoles continúan con la tendencia de reducción paulatina de su exposición inmobiliaria. El análisis elaborado de las 10 entidades bancarias pone de manifiesto como la exposición total inmobiliaria se ha visto reducida en un 11,2% — de 40.118 millones de euros en 2021 a 35.168 millones en 2022 —, lo que se traduce en 4.950 millones de euros menos en el ejercicio 2022”.

En cuanto al crédito promotor sigue una tendencia bajista en 2022 y las previsiones para 2023 continúan en esta misma línea. El saldo vivo conjunto de las entidades analizadas, no supera los 16.000 millones de euros cuando en 2017, el Santander, BBVA y CaixaBank ya superabande manera holgada los 18.000 millones de euros. El banco con mayor financiación a este sector es CaixaBank (4.824 millones) seguido por Sabadell (2.327 millones), el Santander (2.327 millones) y por el BBVA (1.861 millones).

SOCIMIs

En el capítulo específico de SOCIMIs, el informe destaca como en 2022 los REITs han ido ganando protagonismo en Europa y en todo el mundo, impulsando la transparencia y la profesionalidad en la gestión de bienes inmuebles.

En la actualidad hay 59 países que han constituido un régimen especial de cotización y tributación para la explotación de bienes raíces, sin embargo, sólo 45 de ellos tienen el estándar de cotización del régimen REIT, con un Market cap. total de 852.633 millones de euros y con 1.015 REITs activas actualmente a nivel mundial.

En el caso concreto de España, a fecha de 2022 se contabilizaron 112 SOCIMIs ­— aunque EPRA NA REIT reconoce sólo 74 REITs ya que no contabiliza las de Euronext y hace ajustes de agrupación —, con un Market cap. Total de 24.482,2 millones de euros, y se prevé que haya 35 más en los próximos dos años.

Por segmentos, hay una clara preferencia de las SOCIMIs por el sector terciario, debido a que este tipo de inmuebles está mucho menos sujeto al riesgo regulatorio por cambios de criterios políticos del gobierno correspondiente.

El equipo de Servicios Financieros y Real Estate destaca como “en España, en los últimos 10 años, las firmas que han llegado a los mercados para empresas de menor tamaño han incorporado un patrimonio de aproximadamente 25.444 millones, lo que supone prácticamente lo mismo que suman Colonial y Merlin Properties, según las últimas cuentas revisadas”. 

Por último, el informe dibuja a través del gráfico ‘Top 20 SOCIMIs en España’, la posición que ocupa cada una de estas sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario, en función del valor de sus activos. Colonial encabeza la lista con 13,01 bn€ seguido por Merlin Properties (11,32 bn€), Testa (2,97 bn€) y General de Galerías Comerciales (2,60 bn€).

Concentración de servicers

 Los segundos players más relevantes son los servicers como gestores de activos, tanto financieros como inmobiliarios. Según recoge el informe, este último año el mercado de gestión inmobiliaria ha estado marcado por 3 grandes variables: La primera, la reducción de los clientes por el proceso de integración bancaria, hay que tener en cuenta la última gran integración de estas características que fue la protagonizada por Caixabank absorbiendo Bankia dentro de sus filas y por consiguiente adquiriendo un contrato de servicing con un nuevo servicer para él, Haya Real Estate.

En segundo lugar, la presión en los márgenes y el cambio de tipología de fees de gestión de los contratos y, en tercer y último lugar, el previsible cambio de ciclo del sector inmobiliario.

“Todo ello, parece que ha sido relevante para las empresas de servicing y, sobre todo, para los fondos que las controlan ya que son estos últimos los que han empezado a focalizar sus miras en posibles fusiones y adquisiciones para consolidar el sector”. En este sentido, destaca la adquisición de Finsolutia, que cuenta con una cartera de activos por encima de los 6.000 millones de euros por parte del fondo Pollen Street. Durante 2022, Haya Real Estate ha estado en un proceso de refinanciación y recapitalización financiera, se puede decir que preparándose para el último gran movimiento del mercado que tuvo lugar el pasado 10 de mayo, fecha en la que Intrum ha firmado un acuerdo para adquirir el 100% de Haya Real Estate. Así como la salida de la gestión de la cartera del Santander por parte de Aliseda hacia la creación de un nuevo servicer: Diglo.

En cuanto a la cuota de mercado del sector del servicing, también recogida en el informe, Intrum sigue como grupo a la cabeza, seguido muy de cerca de Hipoges también a nivel grupo y con doValue, Anticipa/Aliseda y Servihabitat ligeramente por detrás. En la actualidad, Haya Real Estate queda representado por sí mismo dentro del mercado a la espera de su integración o fusión en Intrum. 

Compraventa y alquiler de vivienda

La I edición de Atlas Insight Assets Management incluye un capítulo dedicado al mercado inmobiliario, donde se recogen los precios de compraventa de vivienda por comunidades autónomas y provincias, así como otros indicadores financieros vinculados a la vivienda.

Entre las conclusiones extraídas por el equipo de Atlas Value Management, a partir del análisis de diversas fuentes públicas, destacan: “De cara a los próximos años es posible que el mercado inmobiliario genere menor número de transacciones de vivienda -en 2022 se alcanzaron máximos desde 2007, con 717.558 operaciones- debido a factores como el Euríbor 12 meses, que ha pasado del -0,5% en diciembre de 2021 a estar alrededor del +4% en la actualidad; o la subida de la inflación que no va al mismo ritmo que los aumentos salariales”. Pese a estos indicadores, “el mercado inmobiliariono derivará en una crisis igual que la de 2007 donde el número de viviendas ofertadas era muy superior a las demandadas, ya que no hay unos niveles excesivos de oferta”.

Cabe destacar también en estas conclusiones el Build to Rent. “La evolución de los precios de la vivienda y el ajuste de los salarios, hacen que el acceso a la vivienda sea cada vez más complejo. La pandemia y sus efectos derivados de la misma donde se ha podido ver también un alto impacto sobre la tasa de desempleo en España, tampoco ayudan en el ámbito de la adquisición de una vivienda. Debido a estos factores el alquiler va cogiendo cada vez más relevancia y hace que el BTR sea deseado por los inversores siempre y cuando existan garantías y estabilidad regulatoria”.

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