En el análisis El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, y su relación con los precios, elaborado por Lucio San Juan, del departamento de Análisis de la Situación Económica, se asegura que, pese al encarecimiento del crédito, el precio de la vivienda continuará mostrando una resistencia a la baja mayor, debido a la escasez de obra nueva, los altos costes de los materiales de construcción y la favorable situación patrimonial de los distintos agentes de este mercado.

La inflación y el endurecimiento de la política monetaria y, por tanto, de las condiciones de financiación están afectando negativamente al dinamismo del mercado de la vivienda.

El impacto de un aumento del tipo hipotecario de 100 puntos básicos (pb) –magnitud similar al incremento observado entre finales de 2021 y finales de 2022– se traduce, en ocho trimestres, en un 11% menos de visados de obra nueva y un 3% de descenso en las compraventas de vivienda. Pero sería menor del 2% en los precios al cabo de los dos años.

El análisis del Banco de España avisa que la evolución de la relación entre la oferta y la demanda de vivienda estará sometida, especialmente, al comportamiento de los flujos migratorios netos. De cumplirse las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística (INE), que contemplan un aumento significativo del número de hogares hasta 2024, cabe esperar una prolongación del tensionamiento en algunos mercados locales. Ese volumen de viviendas terminadas sería insuficiente para la formación esperada de hogares.

Desde el punto de vista de la política económica, dado el desajuste mencionado entre la oferta y la demanda de vivienda, es conveniente revisar los procedimientos de gestión del suelo urbanizable para que la producción de viviendas pueda responder con más agilidad a las necesidades existentes.

La demanda de vivienda en propiedad se ha recuperado tras el impacto de la pandemia, con mayor intensidad que la oferta, más rígida a corto plazo, lo que se ha traducido en un cierto desajuste entre ambas y en presiones alcistas sobre los precios.

Las perturbaciones económicas sufridas en los últimos tres años han afectado intensamente a varios de los determinantes de la oferta y la demanda de vivienda. A escala regional también se observa una insuficiencia de la oferta para atender la demanda, lo que impulsa los precios.

La oferta de vivienda nueva sigue estando condicionada por el fuerte encarecimiento de los materiales de construcción y los problemas de disponibilidad, y la creciente escasez de mano de obra. Y provoca un desplazamiento de la demanda hacia la vivienda de segunda mano, lo que ha ejercido una presión sobre sus precios.

Por su parte, la oferta de viviendas usadas se vio impulsada durante la pandemia por el aumento de las entradas en el mercado de las viviendas heredadas. Y, en el sentido contrario, por la recuperación del turismo –nacional y extranjero–, que ha propiciado que, en algunos mercados locales, una parte de la oferta de vivienda se haya destinado a fines vacacionales. Desde el verano de 2021 se ha producido una aceleración de la ganancia de peso de la vivienda turística en el parque total.